早前香港醫學會發佈新聞，根據世界衞生組織指示，含酒精飲品屬第一類致癌物質，可增加癌症風險，包括囗腔癌、喉癌、乳癌、大腸、肝及食道癌等，建議在酒瓶上加標籤，提醒飲用者。衞生署在推動防癌措施時，亦呼籲市民改變習慣，朋友相聚可用其他飲品。英、美等西方國家亦有統計數字，顯示3至4%的癌症死亡，是酒精所致。
究竟酒精如何致癌？飲用含酒精飲品後，酒精會經肝臟轉化為「乙醛」（acetaldehyde），然後排出。肝每小時大概可處理7克的酒精，一樽餐酒就需要大概12小時。而acetaldehyde卻有產生細胞變異及癌變的作用，所以在體內停留時間越長，危險性越大。酒精本身亦會增強雌激素在細胞的反應，和溶化煙葉的致癌元素，所以煙酒同時間食用就更傷。有研究顯示煙酒的人士，比對不煙不酒的，癌症風險高35倍。若有癌細胞存在體內，酒精可引起新血管出現，從而加快癌細胞繁殖。
那麼飲食中，多少酒精是極限呢？一杯餐酒，大概150cc（毫升），就含有10至15克酒精。在乳癌的數字，恒常每日飲兩杯餐酒，比對一杯的人士，乳癌風險增加8%。每增多一杯，乳癌發病率，每1,000人會增加11宗乳癌。如果每星期少於一杯，6%乳癌可以避免發生。每星期飲3至4杯，乳癌復發會增加1.3倍。
愛好杯中物的女士們，希望以上數據，可以幫助你作出明智的選擇。
2016年2月12日星期五
多伦多的著名开发商
名牌开发商一般历史比较悠久,多年在建筑行业的经营,积累的大量的资金,经验,在技术和管理上也很成熟,容易拿到地点好的地,多伦多的地标性的建筑,都是由那些著名开发商建造的,比如说GREAT GULF 的ONE BLOOR,CANDERAL的AURA,MENKES的四季酒店,TRIDEL的10 YORK等,名牌开发商一般有自己的建筑队伍,保证了建筑质量,名牌开发商跟水泥,钢材等建筑材料的供应商有多年的关系,能拿到好的价钱,大的开发商同时可能有多个项目在开工,建筑材料的需求比较大,对于建筑材料的供应商来说,这样的客户比较关键.因此在供货的及时方面,价格方面都能得到保证.名牌开发商对自己的名誉比较看重,因此在售后服务方面,比较有保证.在物业管理方面,有的开发商像TRIDEL有自己的物业管理公司,在管理质量上做的比较好.地点好,质量好,管理好,配套设施好,这样的楼盘会受到买家的追捧,能够保值,升值.下面是多伦多部分比较著名的开发商：
1. TRIDEL
2. MONARCH
3. CONCORD
4. DANIEL
5. MENKES
6. MINTO
8. GREAT GULF
9. LANTERRA
11. REMINGTON
12. LIBERTY
13. FERNBROOKE
别被房子升值迷惑了 特别是公寓
作者：陈思进
不久前，我多伦多的朋友老盛退休了。
他在退休前办妥了一件大事，那就是把自住的大房子换到了公寓楼，因为孩子都离巢而去，大的结婚，小的在美国读大学，再住大房子吧，一来体力不够，大房子不是这儿要修理，就是那儿要补，北美人工高，舍不得请人来做，自己做又渐渐地力不从心；二来财力也够不到了，这些年房价一直往上涨，虽是好事，可交给政府的地产税也水涨船高年年涨。
于是便住进了“小公寓”。原本以为生活从此定好了咏叹调，就此安安稳稳地过下去了。
谁料上个礼拜天老盛给我来电话，话里话外感叹当初悔不该不听我劝，自以为作了个聪明的选择，现在才明白，为什么我会坚持租公寓，而不是买公寓住。他自称如今是湿手沾了干面粉，想甩都难。
我不用听下文，便知道是怎么回事儿了。老盛当初买公寓时，曾经征求过我的意见，那时我建议他租公寓，并分析给他听：“相当简单，如果你买的公寓租售比是120倍，买比租划算，假如租售比超过了120倍，租就比买划算了。”他反驳我说：“你开玩笑了，现在多伦多的公寓，租售比早都超过了120倍，一般都在200倍以上，哪里去找低于这个比例的。”
一听老盛这样说，我知道他已经打定主意要买了，心想再劝说也没用了，便提醒他道：“既然这样，你真想买就尽量找新公寓，地段也不能忽视，最好挑黄金地段，住腻了想出手也比较方便。”
但人啊往往是这样的，当自己想好了要怎么做，征求别人的意见，不过是得到别人的背书，从而更坚定自己的想法而已，至少老盛是这样的。
我的话他并没有往心里去。他既没有买新公寓，也没有挑多伦多的黄金地段，最后选在他住惯的社区士嘉堡———华人的集聚地，买了一套两房一厅的豪华公寓，楼里有游泳池、健身房、桌球房、Party Room和屋顶阳台……他最得意的是房价居然很“便宜”，连20万加元都不到，唯一的一点瑕疵，就是管理费相对高了一点，一个月需900加元。相比其他诸多的优点，这点“瑕疵”似乎也不算什么。
但老盛万万没有想到，恰恰是这一点瑕疵，却令他越来越坐立不安。因为这栋豪华公寓建于上世纪70年代后期，是多伦多的第一代豪华公寓楼。加拿大地广人稀，人们历来习惯于前庭后院的独立洋房（house），住公寓的概念还是中国香港移民带来的，特别是炒楼花，掀起了公寓楼价上涨的第一波浪潮。
上世纪80年代初，大量中国台湾人也开始移民加拿大，以至于80年中至90年代初，又掀起了炒公寓的第二波热潮，房价曾经翻番，在90年代初的高位开始下跌，使好些公寓的价格一度跌去40%。转眼到了90年代后期，又轮到中国大陆人移民加拿大，令第三波炒房热潮“真正”开始了，房价，特别是公寓楼价没几年就炒到了高处不胜寒的地步，租售比高达200倍，楼价泡沫显而易见。
就拿我来说。从1998年到2001年，我在多伦多的市中心租住一套高级公寓，那时租金是1400加元，而当时那套公寓的市价约20万加币，从租售比来看，多伦多的房价尚属合理，还没有泡沫。不过因那时计划回纽约，所以租比买要合适。
不久前，我多伦多的朋友老盛退休了。
他在退休前办妥了一件大事，那就是把自住的大房子换到了公寓楼，因为孩子都离巢而去，大的结婚，小的在美国读大学，再住大房子吧，一来体力不够，大房子不是这儿要修理，就是那儿要补，北美人工高，舍不得请人来做，自己做又渐渐地力不从心；二来财力也够不到了，这些年房价一直往上涨，虽是好事，可交给政府的地产税也水涨船高年年涨。
于是便住进了“小公寓”。原本以为生活从此定好了咏叹调，就此安安稳稳地过下去了。
谁料上个礼拜天老盛给我来电话，话里话外感叹当初悔不该不听我劝，自以为作了个聪明的选择，现在才明白，为什么我会坚持租公寓，而不是买公寓住。他自称如今是湿手沾了干面粉，想甩都难。
我不用听下文，便知道是怎么回事儿了。老盛当初买公寓时，曾经征求过我的意见，那时我建议他租公寓，并分析给他听：“相当简单，如果你买的公寓租售比是120倍，买比租划算，假如租售比超过了120倍，租就比买划算了。”他反驳我说：“你开玩笑了，现在多伦多的公寓，租售比早都超过了120倍，一般都在200倍以上，哪里去找低于这个比例的。”
一听老盛这样说，我知道他已经打定主意要买了，心想再劝说也没用了，便提醒他道：“既然这样，你真想买就尽量找新公寓，地段也不能忽视，最好挑黄金地段，住腻了想出手也比较方便。”
但人啊往往是这样的，当自己想好了要怎么做，征求别人的意见，不过是得到别人的背书，从而更坚定自己的想法而已，至少老盛是这样的。
我的话他并没有往心里去。他既没有买新公寓，也没有挑多伦多的黄金地段，最后选在他住惯的社区士嘉堡———华人的集聚地，买了一套两房一厅的豪华公寓，楼里有游泳池、健身房、桌球房、Party Room和屋顶阳台……他最得意的是房价居然很“便宜”，连20万加元都不到，唯一的一点瑕疵，就是管理费相对高了一点，一个月需900加元。相比其他诸多的优点，这点“瑕疵”似乎也不算什么。
但老盛万万没有想到，恰恰是这一点瑕疵，却令他越来越坐立不安。因为这栋豪华公寓建于上世纪70年代后期，是多伦多的第一代豪华公寓楼。加拿大地广人稀，人们历来习惯于前庭后院的独立洋房（house），住公寓的概念还是中国香港移民带来的，特别是炒楼花，掀起了公寓楼价上涨的第一波浪潮。
上世纪80年代初，大量中国台湾人也开始移民加拿大，以至于80年中至90年代初，又掀起了炒公寓的第二波热潮，房价曾经翻番，在90年代初的高位开始下跌，使好些公寓的价格一度跌去40%。转眼到了90年代后期，又轮到中国大陆人移民加拿大，令第三波炒房热潮“真正”开始了，房价，特别是公寓楼价没几年就炒到了高处不胜寒的地步，租售比高达200倍，楼价泡沫显而易见。
就拿我来说。从1998年到2001年，我在多伦多的市中心租住一套高级公寓，那时租金是1400加元，而当时那套公寓的市价约20万加币，从租售比来看，多伦多的房价尚属合理，还没有泡沫。不过因那时计划回纽约，所以租比买要合适。
千万别为了省房租买加拿大温哥华多伦多的房子
千万别为了投资或省房租买加拿大温哥华多伦多的房子
如果你不是钱多的没地方花，如果你不是一辈子塌下心思赖在加拿大不走，千万别为了投资或者省房租在加拿大买房子，这边的房子投资和中国远远不是一回事，下面且听我慢慢道来。
首先加拿大的房子，最大的特点每年都要交地税，这房子名义上不是永久是你的吗？那好，每年都要缴纳地税，而且地税是每年根据实际价格来征收，好比原价50万一年对谁是5千，那么涨到100万了那一年就是1万的地税了。这是持有成本之一。还有一个就是管理费、维修费等等一些杂费，每月都有。价格也是比较昂贵。在加拿大你会觉得怎么华人都那么抠门呢，住着那么大的HOUSE还几块钱的这个那个的。这就是因为这里大部分的“富人”房子都是贷款买的，不仅仅要还贷，每年还要承担很大的一笔费用。
在加拿大房子主要有两种，公寓和HOUSE国内所谓的别墅。公寓最大的毛病就是一旦开始修缮，你就要掏很大一笔钱，每家每户都要掏钱，所以买公寓一定要买新的或者次新的，买一个好几十年的公寓就是个赔钱货。前几年温哥华有个公寓楼要维修，每个住户平均要掏10几万加币。。。。。怎一个惨字了得。因为公寓的这个特点，所以很多人说买HOUSE好，不用交管理费，不用缴纳维修费，的确是，不过HOUSE也是木头的，一旦要修比公寓还贵，因为面积大嘛，另外HOUSE的绿化你不搭理也会出问题。
投资啊首先要考虑一个投入和产出比，不能盲目的去买，你在温哥华买个1bedroom的公寓，贷款30万加币，你贷款25年，每月要还1200多加币，再加上物业费地税什么的，基本上是租金的两倍还多。您说这房子是你名下的,OK，那你租不能租，卖不能卖的，当你卖了假如升值了政府要征收你的税，地产经纪要从你这拿佣金。到你手里还有多少？而且加拿大的租赁市场很正规（住华人的HOMESTAY除外，我个人建议不要租华人的房子）温哥华就有很多公寓是整体出租的，每个公寓都是一个经理，每月1号缴纳月租，房子就跟你自己的一样，也没有房东的倾轧。最重要的房租不是随便可以涨价的。除了房租你无须缴纳任何费用。所以在加拿大租一个好位置好价格的房子，比买房子要强的多。如果你不是特别有钱，贷款买的房子在加拿大，和租房子没什么区别，只不过心里上是个安慰，但财产上受到损失而已。
如果你不是钱多的没地方花，如果你不是一辈子塌下心思赖在加拿大不走，千万别为了投资或者省房租在加拿大买房子，这边的房子投资和中国远远不是一回事，下面且听我慢慢道来。
首先加拿大的房子，最大的特点每年都要交地税，这房子名义上不是永久是你的吗？那好，每年都要缴纳地税，而且地税是每年根据实际价格来征收，好比原价50万一年对谁是5千，那么涨到100万了那一年就是1万的地税了。这是持有成本之一。还有一个就是管理费、维修费等等一些杂费，每月都有。价格也是比较昂贵。在加拿大你会觉得怎么华人都那么抠门呢，住着那么大的HOUSE还几块钱的这个那个的。这就是因为这里大部分的“富人”房子都是贷款买的，不仅仅要还贷，每年还要承担很大的一笔费用。
在加拿大房子主要有两种，公寓和HOUSE国内所谓的别墅。公寓最大的毛病就是一旦开始修缮，你就要掏很大一笔钱，每家每户都要掏钱，所以买公寓一定要买新的或者次新的，买一个好几十年的公寓就是个赔钱货。前几年温哥华有个公寓楼要维修，每个住户平均要掏10几万加币。。。。。怎一个惨字了得。因为公寓的这个特点，所以很多人说买HOUSE好，不用交管理费，不用缴纳维修费，的确是，不过HOUSE也是木头的，一旦要修比公寓还贵，因为面积大嘛，另外HOUSE的绿化你不搭理也会出问题。
投资啊首先要考虑一个投入和产出比，不能盲目的去买，你在温哥华买个1bedroom的公寓，贷款30万加币，你贷款25年，每月要还1200多加币，再加上物业费地税什么的，基本上是租金的两倍还多。您说这房子是你名下的,OK，那你租不能租，卖不能卖的，当你卖了假如升值了政府要征收你的税，地产经纪要从你这拿佣金。到你手里还有多少？而且加拿大的租赁市场很正规（住华人的HOMESTAY除外，我个人建议不要租华人的房子）温哥华就有很多公寓是整体出租的，每个公寓都是一个经理，每月1号缴纳月租，房子就跟你自己的一样，也没有房东的倾轧。最重要的房租不是随便可以涨价的。除了房租你无须缴纳任何费用。所以在加拿大租一个好位置好价格的房子，比买房子要强的多。如果你不是特别有钱，贷款买的房子在加拿大，和租房子没什么区别，只不过心里上是个安慰，但财产上受到损失而已。
如何购买condo之我见
应该来说，无论市场行情如何，预算在40万以下的首次购房者很多的。今年来，笔者陆陆续续接到近百个购房咨询电话，其中近半数就属于预算40万以下的首次购房者。那么针对于这部分人群，如何买到满意的房子，以及应该注意哪些事项；在此，与所有有相关需求的朋友们分享一下笔者的一些经验。
1、买房有无必要。有无必要买房，或者什么时候买房，应该来说因人而异，没有法律规定必须买房，或者不买房。笔者认识的人中，因为各种原因，十几年前登陆至今租房的人大有人在。但是，普遍来说大部分人还是有购买自住房的愿望的。买房两大特点，一是拥有房屋自主权，其次可以实现增值（相信很多早期置业者对此深有体会）；同时，买房最大的压力还是在于首付款压力和每月还贷压力。
2、买什么价位的房子。能买什么价位的房子跟自己的现金储备和收入有关（收入决定贷款额度），当然还要留足一些现金作为相关的房屋交易费用等。在这儿，特别提醒大家的是，由于去年贷款政策的调整，部分首次购房者的贷款能力受到影响，其中自雇人士尤其是小生意者受到影响较大，同时，在过去的两年中工作变化频繁或者不稳定，或者刚刚参加工作者，还有首付款必须依靠海外汇款者，都需要提前问清银行贷款情况，对自己贷款额度有一个预估，能不能贷到款，能够贷多少，利率大概多少，每月还贷多少等。一般来说贷款额度加上首付款，就是自己能够购买的房子的价格。此外，问清贷款额度还有一个很大的便利，就是在正式购房时做到心中有数，在其他条件差不多的情况下，如果能够去掉贷款条件，那么相对来说会有优势。
3、在哪儿买。在确定好购买的房价范围并且首付和贷款没有问题的情况下，可以考虑开始看房，当然在此前也可以关注和了解房产市场。在笔者接触的人群中，首次买房者一般来说是选择40万以下的房源，要求地理位置比较好，靠近地铁等。那么40万以下的房源，地理位置相对来说热门一点，只有condo或者是condo townhouse可选，由于condo townhouse相对来说选择面没有condo大，在此，笔者主要谈谈condo选择问题。在多伦多，相对来说，Yonge地铁沿线condo需求最大；而密市，则基本是在Square one附近，在Markham，Warden 和hwy7附近是一个需求点；Richmond hill则是hwy7沿线。目前，多伦多condo每平方英尺均价最贵的应该是多大附近的新的condo，其次是金融区，然后是湖边（Union地铁站附近），其次往北是Yonge and Eglinton，还有就是Yonge 和Sheppard这一带。
在此，笔者重点谈谈North York Yonge街沿线的一些condo。这个区域内的 condo交通便利，周边设施非常齐全，同时靠近Sheppard地铁线以及Finch地铁终点站，可以直通Scarborough大型华人市场和餐馆等，而且房价总体比Downtown便宜，因此备受很多首次购房者的喜爱。就笔者经验来看，在这个区域，总体上讲，作为买家，在任何时候市场上都有一些性价比比较好的condo，但是时机把握和判断力非常重要。而时机把握和判断力需要时间的积累以及听取专业人士的建议。
4、买房时看哪些因素。在确定好能够支付的房价以及地理位置后，买房就进入到非常具体的阶段了，接下来需要了解每套房源的报价，管理费，面积，房龄，房型，楼层，view，朝向，房屋保养情况，以及附带设施甚至学区等。就North York 地铁线附近来说，地理位置都比较方便，差别不是特别大，同时低价位condo对学区的需求不明显。价位相对来说，同一栋楼同户型价格比较是目前较常用的方法。接下来选择就是管理费，管理费基本上是基于楼与楼之间的比较，管理费一般来说，每平方英尺（加上水电气）费用每月在0.6加币和0.7加币之间是比较好的。此外买家需要关注的就是房子本身的状况，对于第一次购房者来说，尽管在价位比较低的情况下，可以接受再次装修，但是一般来说，是选择房屋状况保养比较好，可以直接搬入的房型。关于朝向，很多人不太喜欢朝西或者朝北，还有些人比较忌讳房号带4或者靠近电梯或者正对走廊等。此外房间格局也非常重要，一般来说，买家都会喜欢视野比较开阔的厨房和客厅，同时最好房间是方形等。至于房龄和楼层，则是因人而异。在各方面因素都差不多的情况下，报价比较合理的condo是可以购买入住的。
目前North York 地铁沿线，在各种因素比较合适的情况下，1个bedroom基本在30万以下，1个bedroom和一个den基本在35万以下，2个bedroom基本在35万以上。
5、购房时注意因素。时间因素，买房不能说是人生最大的事情，但也是一个不小的投资，需要花时间去看去了解去判断从而做决定的，但是一旦有合适的房源出现，那么又得果断作出决定；信任因素，一般来说，首次购房者需要经纪的协助，因此找一个耐心专业值得信赖适合自己的经纪非常重要。买房合同签好后（当然也可以在买房前），需要联系律师，银行，验屋师，会计师或者装修师傅等。
最后，想说的是，市场上永远没有完美的房子，但是人的感受却可以做到完美。condo对于大部分首次购房者来说仅是一个起点，是一个过渡，就是找一个自己的窝让自己安定下来。祝愿各位都能够住进自己满意的房子。
如果您有买卖房的需求，或者对于此文有任何意见，请打电话 647 627 6160 Annie
1、买房有无必要。有无必要买房，或者什么时候买房，应该来说因人而异，没有法律规定必须买房，或者不买房。笔者认识的人中，因为各种原因，十几年前登陆至今租房的人大有人在。但是，普遍来说大部分人还是有购买自住房的愿望的。买房两大特点，一是拥有房屋自主权，其次可以实现增值（相信很多早期置业者对此深有体会）；同时，买房最大的压力还是在于首付款压力和每月还贷压力。
2、买什么价位的房子。能买什么价位的房子跟自己的现金储备和收入有关（收入决定贷款额度），当然还要留足一些现金作为相关的房屋交易费用等。在这儿，特别提醒大家的是，由于去年贷款政策的调整，部分首次购房者的贷款能力受到影响，其中自雇人士尤其是小生意者受到影响较大，同时，在过去的两年中工作变化频繁或者不稳定，或者刚刚参加工作者，还有首付款必须依靠海外汇款者，都需要提前问清银行贷款情况，对自己贷款额度有一个预估，能不能贷到款，能够贷多少，利率大概多少，每月还贷多少等。一般来说贷款额度加上首付款，就是自己能够购买的房子的价格。此外，问清贷款额度还有一个很大的便利，就是在正式购房时做到心中有数，在其他条件差不多的情况下，如果能够去掉贷款条件，那么相对来说会有优势。
3、在哪儿买。在确定好购买的房价范围并且首付和贷款没有问题的情况下，可以考虑开始看房，当然在此前也可以关注和了解房产市场。在笔者接触的人群中，首次买房者一般来说是选择40万以下的房源，要求地理位置比较好，靠近地铁等。那么40万以下的房源，地理位置相对来说热门一点，只有condo或者是condo townhouse可选，由于condo townhouse相对来说选择面没有condo大，在此，笔者主要谈谈condo选择问题。在多伦多，相对来说，Yonge地铁沿线condo需求最大；而密市，则基本是在Square one附近，在Markham，Warden 和hwy7附近是一个需求点；Richmond hill则是hwy7沿线。目前，多伦多condo每平方英尺均价最贵的应该是多大附近的新的condo，其次是金融区，然后是湖边（Union地铁站附近），其次往北是Yonge and Eglinton，还有就是Yonge 和Sheppard这一带。
在此，笔者重点谈谈North York Yonge街沿线的一些condo。这个区域内的 condo交通便利，周边设施非常齐全，同时靠近Sheppard地铁线以及Finch地铁终点站，可以直通Scarborough大型华人市场和餐馆等，而且房价总体比Downtown便宜，因此备受很多首次购房者的喜爱。就笔者经验来看，在这个区域，总体上讲，作为买家，在任何时候市场上都有一些性价比比较好的condo，但是时机把握和判断力非常重要。而时机把握和判断力需要时间的积累以及听取专业人士的建议。
4、买房时看哪些因素。在确定好能够支付的房价以及地理位置后，买房就进入到非常具体的阶段了，接下来需要了解每套房源的报价，管理费，面积，房龄，房型，楼层，view，朝向，房屋保养情况，以及附带设施甚至学区等。就North York 地铁线附近来说，地理位置都比较方便，差别不是特别大，同时低价位condo对学区的需求不明显。价位相对来说，同一栋楼同户型价格比较是目前较常用的方法。接下来选择就是管理费，管理费基本上是基于楼与楼之间的比较，管理费一般来说，每平方英尺（加上水电气）费用每月在0.6加币和0.7加币之间是比较好的。此外买家需要关注的就是房子本身的状况，对于第一次购房者来说，尽管在价位比较低的情况下，可以接受再次装修，但是一般来说，是选择房屋状况保养比较好，可以直接搬入的房型。关于朝向，很多人不太喜欢朝西或者朝北，还有些人比较忌讳房号带4或者靠近电梯或者正对走廊等。此外房间格局也非常重要，一般来说，买家都会喜欢视野比较开阔的厨房和客厅，同时最好房间是方形等。至于房龄和楼层，则是因人而异。在各方面因素都差不多的情况下，报价比较合理的condo是可以购买入住的。
目前North York 地铁沿线，在各种因素比较合适的情况下，1个bedroom基本在30万以下，1个bedroom和一个den基本在35万以下，2个bedroom基本在35万以上。
5、购房时注意因素。时间因素，买房不能说是人生最大的事情，但也是一个不小的投资，需要花时间去看去了解去判断从而做决定的，但是一旦有合适的房源出现，那么又得果断作出决定；信任因素，一般来说，首次购房者需要经纪的协助，因此找一个耐心专业值得信赖适合自己的经纪非常重要。买房合同签好后（当然也可以在买房前），需要联系律师，银行，验屋师，会计师或者装修师傅等。
最后，想说的是，市场上永远没有完美的房子，但是人的感受却可以做到完美。condo对于大部分首次购房者来说仅是一个起点，是一个过渡，就是找一个自己的窝让自己安定下来。祝愿各位都能够住进自己满意的房子。
如果您有买卖房的需求，或者对于此文有任何意见，请打电话 647 627 6160 Annie
多伦多买房和养房的主要费用
在跟客人交流时，客人经常会问的一个问题就是买房都有什么费用？资金应该如何准备？现将上述问题做一个简要回答，以便您对在多伦多置业有一个更好的了解和安排。一、购房费用(以50万价格的房子为例)
1. 房款：根据您的资金安排可以用于购房的款项。如果需要贷款，最好是提前与贷款经纪沟通，做一个与评估（Pre-Approval），看根据您的收入可以贷给您的最大贷款额。通常新移民没有工作和信用记录，可以贷到75%。您可以贷到款项+您可以用于做首付（Down Payment）的金额，即为你可以买的房子的价格预算。如果是50万价格的房子，需要准备首付款$125000.
2. 土地转让税（Land Transfer Tax）：分两类：
A. 安省土地转让税：只要在安省买房的买家都需要支付的税赋，具体如下：
安省土地转让税征收办法：住宅：
– 购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上
– 购买价格在5.5万到25万元之间的，征收1%，再加上
– 购买价格在25万到40万元之间的，征收1.5%，再加上
-购买价格在40万元以上的，征收2%
B. 多伦多市土地转让税：在多伦多市购房的买家需要额外支付的税赋，具体如下：
-购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上
– 购买价格在5.5万到40万元之间的，征收1%，再加上
-购买价格在40万元以上的，征收2%
如果是全球首次置业者，安省的土地转让税可减免$2000, 多伦多市的土地转让税可减免40万房款以下部分，即最多$3725。
如果是50万的房子，需要缴纳安省土地转让税$6475+多伦多土地转让税$5725,共计：$12200. 如果是全球首次置业，则只需要缴纳$4475+$2000=$6475
3．律师费：根据房屋价格在$1200-1500
4. 验房费：$280-350
5．Adjustment: 对房屋交割时卖方或买方在物业税（Property Tax）、物业管理费（Maintenance Fee）等款项的已付或未付的一个调整。律师会做详细计算。
综上所述，如果买50万左右的房子，准备$140000(如果是首次置业)已经足够了。
二、资金安排
1．订金：合同签订后24小时需要缴纳合同金额的约5%的银行本票给卖方的经纪公司，存在其信托账户内。50万的房子约为$25000。即是说如果您帐上有25000元就可以去下offer了。
2. 验房费：通常是在合同签订后3天内完成。这笔款项很少，可以忽略不计。
3. 其它款项：即首付款-订金后的余额、土地转让税、律师费、Adjustment等，在房屋交割前将钱给到您的律师处就可以了，具体金额，律师会详细计算告诉您的。
以50万房子为例，交房时再准备$115000就可以了。
三、养房费用
1．按揭供款：视您贷款的金额而定。如果按上述的例子，贷款75%即375000，每月的还款额（本金+利息）约为$1500左右。
2．物业税（Property Tax）：只要是在安省拥有物业的屋主都需要缴纳的。约为政府评估价值的1%左右，各个市稍有不同（具体请见我另外的文章介绍）。50万的房子约为3000元左右吧（视评估价值不同而不同）。
3．物业管理费（Maintenance Fee）: 如果是共管式的公寓或townhouse,需要每月交纳的物业管理费，含房屋保险、公共设施的维护、部分水电气等的费用。如果是freehold的独立屋、半独立屋等则不需要缴纳该笔费用。
4．水电气等：150-300元左右，视个人使用量而定。
5．房屋保险费：50万左右房子约40/月。
综上所述，养房支出一般需要2000元/月左右。但其中的按揭还款中有一部分是还的本金。
根据上面的介绍，您应该对在多伦多购房有了一个大概的了解，到底是租房还是买房？买多少钱的房子？资金如何安排等，就要根据您的具体情况而定了。
1. 房款：根据您的资金安排可以用于购房的款项。如果需要贷款，最好是提前与贷款经纪沟通，做一个与评估（Pre-Approval），看根据您的收入可以贷给您的最大贷款额。通常新移民没有工作和信用记录，可以贷到75%。您可以贷到款项+您可以用于做首付（Down Payment）的金额，即为你可以买的房子的价格预算。如果是50万价格的房子，需要准备首付款$125000.
2. 土地转让税（Land Transfer Tax）：分两类：
A. 安省土地转让税：只要在安省买房的买家都需要支付的税赋，具体如下：
安省土地转让税征收办法：住宅：
– 购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上
– 购买价格在5.5万到25万元之间的，征收1%，再加上
– 购买价格在25万到40万元之间的，征收1.5%，再加上
-购买价格在40万元以上的，征收2%
B. 多伦多市土地转让税：在多伦多市购房的买家需要额外支付的税赋，具体如下：
-购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上
– 购买价格在5.5万到40万元之间的，征收1%，再加上
-购买价格在40万元以上的，征收2%
如果是全球首次置业者，安省的土地转让税可减免$2000, 多伦多市的土地转让税可减免40万房款以下部分，即最多$3725。
如果是50万的房子，需要缴纳安省土地转让税$6475+多伦多土地转让税$5725,共计：$12200. 如果是全球首次置业，则只需要缴纳$4475+$2000=$6475
3．律师费：根据房屋价格在$1200-1500
4. 验房费：$280-350
5．Adjustment: 对房屋交割时卖方或买方在物业税（Property Tax）、物业管理费（Maintenance Fee）等款项的已付或未付的一个调整。律师会做详细计算。
综上所述，如果买50万左右的房子，准备$140000(如果是首次置业)已经足够了。
二、资金安排
1．订金：合同签订后24小时需要缴纳合同金额的约5%的银行本票给卖方的经纪公司，存在其信托账户内。50万的房子约为$25000。即是说如果您帐上有25000元就可以去下offer了。
2. 验房费：通常是在合同签订后3天内完成。这笔款项很少，可以忽略不计。
3. 其它款项：即首付款-订金后的余额、土地转让税、律师费、Adjustment等，在房屋交割前将钱给到您的律师处就可以了，具体金额，律师会详细计算告诉您的。
以50万房子为例，交房时再准备$115000就可以了。
三、养房费用
1．按揭供款：视您贷款的金额而定。如果按上述的例子，贷款75%即375000，每月的还款额（本金+利息）约为$1500左右。
2．物业税（Property Tax）：只要是在安省拥有物业的屋主都需要缴纳的。约为政府评估价值的1%左右，各个市稍有不同（具体请见我另外的文章介绍）。50万的房子约为3000元左右吧（视评估价值不同而不同）。
3．物业管理费（Maintenance Fee）: 如果是共管式的公寓或townhouse,需要每月交纳的物业管理费，含房屋保险、公共设施的维护、部分水电气等的费用。如果是freehold的独立屋、半独立屋等则不需要缴纳该笔费用。
4．水电气等：150-300元左右，视个人使用量而定。
5．房屋保险费：50万左右房子约40/月。
综上所述，养房支出一般需要2000元/月左右。但其中的按揭还款中有一部分是还的本金。
根据上面的介绍，您应该对在多伦多购房有了一个大概的了解，到底是租房还是买房？买多少钱的房子？资金如何安排等，就要根据您的具体情况而定了。
2016年2月11日星期四
在多伦多投资Condo
CONDO投资技术之一：炒CONDO楼花要选20,30层以上高度的楼盘
1、要挑选高层和超高层CONDO 至少20层以上的楼盘, (安省规范: 超高层楼须24层以上, 80米)；
2、也不是越高越好, 但建筑容积率(FSI)要大的, 高度在30–40层为最佳；
3、从下定金的那天到你卖掉时的阶段为投资期, 3–5年为佳；
4、本地开发商从发售, 开始施工到建好到交楼的时间(DURATION) 一般为：20层的2年, 30层的 3年, 40层的 4年, 50层的45年。
本地承包商受法规保护, 早7点晚3点工作, 周末休息, 假日放假, 隔2年还罢工一个月, 行业里还有LWD, 即恶劣天气可以停工, 跟中国的农民工没法比, 跟中国的施工速度不能比；
5、 TIME IS MONEY, 炒楼花, 就是以时间换空间, 让她在建设期中慢慢升值, 太短, 有风险, 20层以下的不要考虑, 太长, 5年以上也不好, 投资周期长了, 资金周转和再用收益再投入下一个楼花的搭接数减少, 对长期赢利计划不利；
6、 3–5年的时间, 万一遇到房市低迷, 比如08年底, 可以消化掉低迷期的价格波动, 房价会有时间回弹, 比如09年6月后；
7、开发商在售楼时宣传的建成年份不要相信, 即ESTIMATED COMPLETION DAY. 说2年后交楼, 你要打个系数: 1.2或者1.5才准。
高的Condo 建设期较长, 有升值空间, 投资回报会稳妥。
CONDO投资技术之二：炒CONDO楼花要选可靠的著名开发商的楼盘
1、挑选CONDO 楼花就象挑选投资品种或产品, 她的质量,信誉, 品牌价值, 升值潜力跟开发商的实力, 名气, 历史背景, 已有建成楼盘的效应, 售后服务,物业管理, 管理基金储备, 等等有着密切的关系；
2、 在大多伦多,开发商有几百个之多,但是一些知名的大开发商, 他们的CONDO项目一直是投资者关注和非常感兴趣的购买对象；
3、再有的是, 这些开发商设计的楼盘无论从建筑外观, 绿色环保(LEED)等级, 地点的选址, 总体布局, 功能配套等方面都具备优秀的经验和更具竞争力及高人一档的特长；
比如, TRIDEL CORP, 年年评奖获奖, 成为本地和本国的模范建筑商, 它的楼盘很好卖, 并领导绿色建筑设计, 环保先锋, 多座大厦都是LEED 银级。
比如, MONARCH CORP, 现代化管理的楷模, 10年前建成的CONDO, 2室的UNIT, 800尺, 一个月的物管费只要$320。
4、再举个例子, ONE BLOOR TOWER 是2007开盘的TORONTO 号称最高的豪华公寓, 80层, 257米高, $4.5亿的建设成本, 当时的疯购情景很多人都知道的, 开发商BAZIS却是在东欧的卡萨卡斯坦(KAZAKSTAN) , 结果08年的金融海啸一来, 这家的老底给泡了, 它资金链中的股份银行遇到了坏帐, 好象还有资金被中东的项目给套牢了, 并引发了资金欺诈的法律官司, 就发生了大批投资人要求退还首付和放弃的风潮, 直到09年, 本地两家有实力的开发商联手把BAZIS付出的土地钱给买下了, 并在协商是否把楼盘继续盘活下去, 所以说这就是风险。
买CONDO尽量买著名的大开发商的项目, 你会从中获取较高的收益和避免风险的冲击。
CONDO投资技术之三：炒CONDO楼花要选首付比例低的楼盘
1、 楼花出售时, 开发商会有不同的销售方式, 其中首付比例各有不同, 一般是房价的20%或25%, 也有低的15% 甚至于10%的DOWN PAYMENT, 比方叫$D%。 一般说, 市场低迷和竞争较高时会有低的机会；
2、绝大多数是你留最后的5%到交楼(CLOSING)时才付清全部首付, 前面的$(D-5) % 你必须在下定金签OFFER后的一年内分期付掉；
3、比如： 首付款是房价的25%, 你买的一个楼花SUITE 是$35W, 这里的付款次序是, 签约时当场付$5000, 一个月内补足第一个5%, 三个月后再付5%, 9个月后再付5%, 12个月时再付5%, 共付了20% , $70000, 剩下的最后5%要在建成交楼时付清, 也许是3年后的事了；
4、这笔钱并没有直接给开发商, 而是存在一个律师事务所帐上, 开发商拿不到大家的首付钱, 这是加拿大很好的一条法规来保护投资者的利益, 即如果开发商倒闭了，大家的首付款会得到退还保障的，开发商只有把楼花卖掉至少75%后, 才有资格向银行申请贷款，得到批准, 并加上自有资金, 然后才能招标承包商开工建楼；
买楼花要尽量找到首付比例低的楼盘, 你的收益和回报相对较高, 同时资本金风险也小。
CONDO投资技术之四：炒CONDO楼花要选热点地区的楼盘
1、多伦多有三大地区是投资CONDO 的最佳LOCATION；
市区中心: DOWNTOWN & MIDTOWN
北约克中心: NORTH YORK CENTER
湖滨西区: LAKESHORE BLVD WEST
A、 DOWNTOWN 市中心从南边的湖边开始, 北到BLOOR STREET, 东从DON VALLEY PARKWAY, 到西边的BATHURST STREET；
B、MIDTOWN，从BLOOR ST 到北边ELGLINTON AVE, 主要沿YONGE STREET 两边；
C、北约克中心是指从南边HIGHWAY 401开始, 沿YONGE STREET两边, 到北边的STEELES AVE EAST 这一长廊区域, 又叫北约克DOWNTOWN；
D、湖滨西区是指沿GARDINER EXPRESSWAY 湖滨高速路的南边到大湖,东从PARKSIDE DR ( HIGH PARK) 到西边的ROYAL YORK RD, 主要集中在HUMBER BAY 一带。
这些区域的优点和优势我就不唆和累牍了，举个价格真例，李嘉诚旗下的CONCORD ADEX在2000年开始发售DOWNTOWN 的CITY PLACE雍景豪城第一栋大楼时, 价格在$200/尺, 到2009年最新的PARADE楼花价格在$600/尺左右, 300%的涨幅。
2、 再看看2005年到2009年以来, 这些地方的楼花价格变化：
市区中心：DOWNTOWN & MIDTOWN, 从 $330/尺到$600/尺, 涨80%；
北约克中心： NORTH YORK CENTE, 从 $300/尺到$500/尺, 涨66%；
湖滨西区：LAKESHORE BLVD WEST, 从 $315/尺到$550/尺, 涨75%；
注意:：以上价格不包括超豪华和次豪华高级公寓, 只是普通高级公寓, 指一般工薪族和白领阶层可负担的。
买楼花要尽量选以上区位的楼盘, 她的增值速度和回报相对较高。
CONDO投资技术之五：炒CONDO楼花要选开发商允许转让的楼盘
1、 DEFINITION：
An Assignment (i.e. purchase) of the right to purchase a property The Builder has given the Buyer the RIGHT TO ASSIGN the unit (sell the agreement) to another Buyer, it can be the transfer of a contract to purchase, before occupancy. After occupancy, the property can be sold and is classified as a ‘’resale'’；
2、楼花在销售时, 开发商有规定投资人能否在建成之前提前转手楼花, 不同的楼盘合同有这三种形式, 关于在CLOSING之前能否提前转让的条例：
A、NO ASSIGNMENT FEE, 即签约后在交楼(OCCUPANCY)之前任何时间可以转手, 开发商不收任何转让费；
B、 签约后在CLOSING之前任何时间可以转手, 但开发商收转让费$3000$5000；
C、签约后在CLOSING之前任何时间都不可以转手, 只有OCCUPANCY后可再次出售RESALE；
D、也有很少的开发商要求在工程进度到75%或90%时才允许你转卖。
第3种对于想转手就比较麻烦, 但并不是不行, 要经纪和律师合作才行, 还要专门的转手合约去和后面的买家共同签证, 但最好不要开发商知道, 是一种私下转让。
3、由于在CLOSING或OCCUPANCY后, 买家还要最后付5%的首期, 这样会加大投资的本钱, 对于炒楼花来讲, 为得到最大回报和收益, 要选能提前转手的且不收转让费的楼盘去投资, 或从风险控制方面, 即使收转手费, 也选可转让的楼盘。
买楼花要尽量选可转手的楼盘, 她的回报相对较高, 随时可把握机会出手, 并控制风险。
CONDO投资技术之六：炒CONDO楼花要选小户型的单位
1、 CONDO里的单位主要有这几种: 单室套(BACHELOR OR STUDIO), 1房的, 1+1房的, 2房的, 2+1房的；
2.、目前在好的地区, 比如DOWNTOWN 和NORTHYORK CENTER, 二手CONDO成交最多的是1+1 房的, 其次是1房的, 租房市场以1+1最好出租, 然后是1房和2房的；
投资CONDO的买家, 以1+1的最多, 其次是1房的, 在DOWNTOWN有些价格较高的楼盘, 比如单价在$650750/尺的, 很多STUDIO的房型很受欢迎。
3、 再从财务和收益角度考虑, 小户型即面积小, 价格就比大的要便宜, 那么首付价也少。
对于我们刚进入投资CONDO的人讲, 可以先买小的。比如, 一个1房的要价$30万, 2房的要$40万, 如果首期要20%, 那么它们分别要付$6万和$8万, 买小的可省$2万；
如果面积分别是600尺和800尺, 那么每尺增值$100的话, 分别增加了$6和$8万；
本金回报率都是一样100%，故宁愿买小的投资。
4、还有, 在你要卖掉楼花时, 小户型的价格要少, 买家容易出手购买, 而且, 年轻的白领一般会买小户型的做为有房一族的起步阶段, 对1房, 1+1房和STUDIO的很感兴趣；
买楼花要尽量选小户型的, 交投最活跃, 出手容易, 风险也小。
CONDO投资技术之七：炒CONDO楼花要选地铁沿线和站点的楼盘单位
1、多伦多的地铁交通很方便, 关键是很安全, 上班族, 学生等大多喜欢这种交通方便和生活热闹的住房环境；
2、从downtown的union 站到北边的finch 站沿线, 是最繁华的yonge街, 20分钟内地铁即可穿越这长达18KM 的路程；
3、从湖边的LAKESHORE 到BLOOR, 沿途CONDO的出租和买卖十分抢手, 都因为地铁的效应, 楼花价格已在$650$850/尺, 还不包车位和储物间, 房租金: 2房的高达$2800/月, 1+1的高达$2200/月, 1房的高达$1800/月, 其实很多买家和租客工作和上学基本不用开车, 走路或搭街车很容易了, 冬天还有地下城:PATH；
4、再从BLOOR/YONGE这个最大的十字街口看, 地铁在这里交汇, 东西向更直达STC和ETOBICOKE, 附近的500米范围内CONDO更是一手难求；
5、更大的热点区在北约克中心, 俗称多市的第二DOWNTOWN, 从404到STEELES, 主要集中在SHEPPARD和FINCH这段上, 楼花已达$600/尺, 700尺的二手CONDO已卖到$33万, 华人生活方便, 花少的钱住都市的房, 20分钟直达湖边市中心. 而且从SHEPPARD站转车去东面, 即有大型华人超市, 今后从DONMILLS的地铁沿SHEPPARD东向一但建成和STC连环, 将更便捷, 高效；
6、开发商就好在地铁站附近建新CONDO, 以跟上经济发展的节奏, 还是体现了以人为本的原则。
买楼花要尽量选交通方便的地铁主要沿线的楼盘, 升值最快, 交投活跃, 出手容易, 风险也小。
CONDO投资技术之八：炒CONDO楼花要买内部价, 要经纪的VIP价,要排队去买
1、炒楼花的原则是低买高卖；
同样的楼花, 能买到最优价就是成功的投资, 怎样买到低价的楼花呢?
2、目前楼花的价格大可分四个档次：
A:开发商的内部员工价和给CREDIT高的经纪VIP价；
B:开发商分配给的经纪的VIP价；
C:开盘当天公开发售的优惠价；
D:开盘发完后的普通售价。
3、如果以D的对外售价为例子来看: $350000, 买一个1房的CODNO。
一般可以算出A,B,C的价格大致是:
C: 345000,
B: 340000,
A: 335000,
A和D之间差了$15000, 就是4%呀, 再算上杠杆效果, 啥概念, 就是如果首付20% = $70000,15000/70000= 21%的利润回报。
4、A价要有内部名额, 经纪必须曾经卖过此开发商的好多楼盘：
B价是投资人很容易拿到的,只要跟经纪熟；
C价是大伙去现场开盘第一天排队的, 且要你的经纪排队才行, 抢手的楼花；
一个经纪只能一人买两个,所以为啥开盘前四五天就有人连夜排队了；
D价是谁都可以买到的, 去售楼处就行, 自个签或带经纪去签约都行；
5、所以, 做为投资人, 最不要的是D价, 最好得到是A和B价, C价也是可行的。
买楼花要尽量买到内部价和VIP价,找经纪买比自己买靠谱,价格低, 收益就高,风险也小。
CONDO投资技术之九：炒CONDO楼花要买有景观的和朝向好的, 而非越高楼层越好
1、股市里有句话,叫: 买得好不如卖得好,还有: 能逃顶的才是真高手；
可是炒楼花却要反过来, 就是成不成功的楼花投资就在买的时候定下来了；
2、 CONDO大多是高层建筑, 所谓站的高看的远嘛, 同样的楼花, 能买到有景观的是成功的投资；
3、有景观一般是指坐在家里从窗看出去前面没有视觉阻挡, 没有近处的大楼挡住, 能看到远处的湖水, 山水, 海水, 河流, 绿地, 树林, 街道街景, 或远处的高楼大厦等市景, 当你劳累一天后站在窗前或阳台上看看并欣赏着美景时,那是一种多么地享受呀, 疲劳也会随之消失, 心情大好；
4、开发商在卖楼时会把有好景的, 没好景的, 没景的UNIT分成不同的价格, 当然贵的景就好, 还有, 当你要转让或出售时,有景的UNIT会抢手, 更有, 有景的升值空间越大；
5、 可是为啥买更高的楼层不是景更好吗, 其实是不一定的, 比如一个UNIT在15层, 另一个在35层, 他们的套型朝向和平面位置是相同的话, 如果都能面朝湖水,看到大湖的话, 买35层的就比15层的要多掏2万, 同样首付20%, 一个要交7万, 一个要交7万4, 而同样升值到10万时, 收益率一个是43%, 一个35%, 差了近10%, 而且卖家不愿多花钱买一个跟低很多层也能看到湖的一样的UNIT, 再有, 如果是出租的, 35和15层的租金基本一样, 那么, 用租售比衡量一下, 15的就比35的要好多了；
6、如果买了CONDO看不到啥景色, 那跟买个HOUSE看不到啥就一样了嘛, 买楼花一定要在现场观查大楼前后左右有无现建成的高楼, 档住的视线在多高, 跟你要买的层数比有无缺陷, 比如南面近处有个10层的旧楼, 那你就不能买12层以下的UNIT, 否则根本看不到景, 全被它挡死了, 窗看窗的, 不如买3楼的好出租；
7、还有, CONDO的顶层叫PENTHOUSE, 都是豪宅来的, 卖几千万的都有, 就因为有一点, 360度全景；
8、 朝向上讲, 东南和西南角有270度景观为最佳, 南向次之, 朝东和朝西再次之, 朝北最差没有阳光；
总之, 买楼花一定要买有景的和朝向好的, 贵一点不用怕, 回报肯定会有的, 但要合理挑选楼层的高低, 朝向, 套型还有大小, 做到更有效的投资；
CONDO投资技术之十：炒CONDO楼花最好不要在同一个大楼里买多套, 也不要在同一年内买好多个楼花
1、如果把年和时间当做X坐标, 把楼花数量当做Y坐标, 让我们来分析一下如何合理的购买楼花的数量和理性的在不同时间段内投资楼花的频率或节奏,这个题目的要点是风险控制技巧和战略战术.还是老话: 鸡蛋不能放在一个篮子里；
2.、有的人在看中一个楼盘时, 觉得逮到机会了,如果真遇到旁人的鼓动或不良经纪的误导, 一时冲动买下3个4个甚至更多的UNIT, 只是在同一栋大楼或楼盘(有的楼盘会有23个群楼), 那可就要注意今后的风险了；
3、首先的弊端是在同一个时间内要交更多或成倍的首付款,给你资金周转带来压力,第二, 大楼会在同一年内建成时, 你N多个UNIT会在一起验收和交楼,并交付最后的首付款, 同样带来资金压力, 那你说, 我钱多不在乎, 可怕的是第三点, 如果在你下定金后到大楼建好时的3–4年中, 开发商出现问题或承建商出现问题,造成工程停顿, 延期, 把你本来要在原竣工前转卖的计划打乱了, 资金链断档, 更可怕的是, 快建好前的一年或半年, 市场出现动荡, 比如象08年–09年那样出现危机, 房价不涨或下跌, 你的N个UNIT转卖产生困难, 要想在某一段时间内脱手N个楼花的话已不可能,这样的风险就是你的投资失败；
4、还有, 买很多UNIT在一个楼里, 过了3年, 如果这个大楼周边的环境有变, 比如当你要交楼前, 大楼旁又在开发其他楼盘, 施工期弄得很乱, 给来买你楼花的买家造成不好印象, 或者大楼旁出现其他不好的因素比如多了个医院, 消防站, 清真寺, 那楼盘的价值无形中就不升反降, 给你脱手楼花想赚高利带来巨大压力；
5、 有的人会在一年内买很多楼花, 可能是不同的楼盘, 这样也有风险, 因为同一年开卖的楼盘, 如果都是高层建筑, 一般都会在34年内同时竣工交楼, 这样跟上诉的情况很象, 给你转卖和资金链上带来危机。
6、有人问, 那我不买的话, 明年买不是更贵吗, 有可能的, 但从风险考虑,最好还是分期分时投入资金购买, 留些钱再买更好的,还有, 炒楼花是为了赚差价, 比如今年买的是$600/尺的,三年后涨到$700/尺, 你赚$100/尺, 如果你明年买一个是$650/尺, 再过三年涨到$750/尺, 你还是赚$100/尺, 不过就是明年你下的定金和首付会多一点, 因为同样大小的楼花会价格高一些, 但总比你在同一年内左右交楼或转卖N个楼花要稳妥的多, 更有利的是, 你可以把投资的现金流按不同年份进行操作, 每隔一年你可以有卖掉楼花后的收益, 再把多赚的钱计划好下一次的资金合理的滚动, 也可把每年市场的涨幅或波动给平均或平摊了, 从而有效的规避风险, 不会把一个篮子里的鸡蛋都押宝一样的砸在一堆里；
7、当然不反对你赌一把, 但如果有不测风云出现, 你会很狼狈很惨。
总之, 买CONDO楼花最好在同一个楼盘里买1到2个, 同一年内也买不要太多, 好的楼盘每年都有, 好的投资项目每年都出现, 有钱就不用急, 好好在X和Y坐标上摆布你的投资点数和时间线, 楼花投资不是3, 5年就能发大财的, 可能会8年,15年,财富才会越积累越多, 但不能不考虑控制风险, 谁控制得风险最好, 长期下来, 谁才是最后的赢家。
1、要挑选高层和超高层CONDO 至少20层以上的楼盘, (安省规范: 超高层楼须24层以上, 80米)；
2、也不是越高越好, 但建筑容积率(FSI)要大的, 高度在30–40层为最佳；
3、从下定金的那天到你卖掉时的阶段为投资期, 3–5年为佳；
4、本地开发商从发售, 开始施工到建好到交楼的时间(DURATION) 一般为：20层的2年, 30层的 3年, 40层的 4年, 50层的45年。
本地承包商受法规保护, 早7点晚3点工作, 周末休息, 假日放假, 隔2年还罢工一个月, 行业里还有LWD, 即恶劣天气可以停工, 跟中国的农民工没法比, 跟中国的施工速度不能比；
5、 TIME IS MONEY, 炒楼花, 就是以时间换空间, 让她在建设期中慢慢升值, 太短, 有风险, 20层以下的不要考虑, 太长, 5年以上也不好, 投资周期长了, 资金周转和再用收益再投入下一个楼花的搭接数减少, 对长期赢利计划不利；
6、 3–5年的时间, 万一遇到房市低迷, 比如08年底, 可以消化掉低迷期的价格波动, 房价会有时间回弹, 比如09年6月后；
7、开发商在售楼时宣传的建成年份不要相信, 即ESTIMATED COMPLETION DAY. 说2年后交楼, 你要打个系数: 1.2或者1.5才准。
高的Condo 建设期较长, 有升值空间, 投资回报会稳妥。
CONDO投资技术之二：炒CONDO楼花要选可靠的著名开发商的楼盘
1、挑选CONDO 楼花就象挑选投资品种或产品, 她的质量,信誉, 品牌价值, 升值潜力跟开发商的实力, 名气, 历史背景, 已有建成楼盘的效应, 售后服务,物业管理, 管理基金储备, 等等有着密切的关系；
2、 在大多伦多,开发商有几百个之多,但是一些知名的大开发商, 他们的CONDO项目一直是投资者关注和非常感兴趣的购买对象；
3、再有的是, 这些开发商设计的楼盘无论从建筑外观, 绿色环保(LEED)等级, 地点的选址, 总体布局, 功能配套等方面都具备优秀的经验和更具竞争力及高人一档的特长；
比如, TRIDEL CORP, 年年评奖获奖, 成为本地和本国的模范建筑商, 它的楼盘很好卖, 并领导绿色建筑设计, 环保先锋, 多座大厦都是LEED 银级。
比如, MONARCH CORP, 现代化管理的楷模, 10年前建成的CONDO, 2室的UNIT, 800尺, 一个月的物管费只要$320。
4、再举个例子, ONE BLOOR TOWER 是2007开盘的TORONTO 号称最高的豪华公寓, 80层, 257米高, $4.5亿的建设成本, 当时的疯购情景很多人都知道的, 开发商BAZIS却是在东欧的卡萨卡斯坦(KAZAKSTAN) , 结果08年的金融海啸一来, 这家的老底给泡了, 它资金链中的股份银行遇到了坏帐, 好象还有资金被中东的项目给套牢了, 并引发了资金欺诈的法律官司, 就发生了大批投资人要求退还首付和放弃的风潮, 直到09年, 本地两家有实力的开发商联手把BAZIS付出的土地钱给买下了, 并在协商是否把楼盘继续盘活下去, 所以说这就是风险。
买CONDO尽量买著名的大开发商的项目, 你会从中获取较高的收益和避免风险的冲击。
CONDO投资技术之三：炒CONDO楼花要选首付比例低的楼盘
1、 楼花出售时, 开发商会有不同的销售方式, 其中首付比例各有不同, 一般是房价的20%或25%, 也有低的15% 甚至于10%的DOWN PAYMENT, 比方叫$D%。 一般说, 市场低迷和竞争较高时会有低的机会；
2、绝大多数是你留最后的5%到交楼(CLOSING)时才付清全部首付, 前面的$(D-5) % 你必须在下定金签OFFER后的一年内分期付掉；
3、比如： 首付款是房价的25%, 你买的一个楼花SUITE 是$35W, 这里的付款次序是, 签约时当场付$5000, 一个月内补足第一个5%, 三个月后再付5%, 9个月后再付5%, 12个月时再付5%, 共付了20% , $70000, 剩下的最后5%要在建成交楼时付清, 也许是3年后的事了；
4、这笔钱并没有直接给开发商, 而是存在一个律师事务所帐上, 开发商拿不到大家的首付钱, 这是加拿大很好的一条法规来保护投资者的利益, 即如果开发商倒闭了，大家的首付款会得到退还保障的，开发商只有把楼花卖掉至少75%后, 才有资格向银行申请贷款，得到批准, 并加上自有资金, 然后才能招标承包商开工建楼；
买楼花要尽量找到首付比例低的楼盘, 你的收益和回报相对较高, 同时资本金风险也小。
CONDO投资技术之四：炒CONDO楼花要选热点地区的楼盘
1、多伦多有三大地区是投资CONDO 的最佳LOCATION；
市区中心: DOWNTOWN & MIDTOWN
北约克中心: NORTH YORK CENTER
湖滨西区: LAKESHORE BLVD WEST
A、 DOWNTOWN 市中心从南边的湖边开始, 北到BLOOR STREET, 东从DON VALLEY PARKWAY, 到西边的BATHURST STREET；
B、MIDTOWN，从BLOOR ST 到北边ELGLINTON AVE, 主要沿YONGE STREET 两边；
C、北约克中心是指从南边HIGHWAY 401开始, 沿YONGE STREET两边, 到北边的STEELES AVE EAST 这一长廊区域, 又叫北约克DOWNTOWN；
D、湖滨西区是指沿GARDINER EXPRESSWAY 湖滨高速路的南边到大湖,东从PARKSIDE DR ( HIGH PARK) 到西边的ROYAL YORK RD, 主要集中在HUMBER BAY 一带。
这些区域的优点和优势我就不唆和累牍了，举个价格真例，李嘉诚旗下的CONCORD ADEX在2000年开始发售DOWNTOWN 的CITY PLACE雍景豪城第一栋大楼时, 价格在$200/尺, 到2009年最新的PARADE楼花价格在$600/尺左右, 300%的涨幅。
2、 再看看2005年到2009年以来, 这些地方的楼花价格变化：
市区中心：DOWNTOWN & MIDTOWN, 从 $330/尺到$600/尺, 涨80%；
北约克中心： NORTH YORK CENTE, 从 $300/尺到$500/尺, 涨66%；
湖滨西区：LAKESHORE BLVD WEST, 从 $315/尺到$550/尺, 涨75%；
注意:：以上价格不包括超豪华和次豪华高级公寓, 只是普通高级公寓, 指一般工薪族和白领阶层可负担的。
买楼花要尽量选以上区位的楼盘, 她的增值速度和回报相对较高。
CONDO投资技术之五：炒CONDO楼花要选开发商允许转让的楼盘
1、 DEFINITION：
An Assignment (i.e. purchase) of the right to purchase a property The Builder has given the Buyer the RIGHT TO ASSIGN the unit (sell the agreement) to another Buyer, it can be the transfer of a contract to purchase, before occupancy. After occupancy, the property can be sold and is classified as a ‘’resale'’；
2、楼花在销售时, 开发商有规定投资人能否在建成之前提前转手楼花, 不同的楼盘合同有这三种形式, 关于在CLOSING之前能否提前转让的条例：
A、NO ASSIGNMENT FEE, 即签约后在交楼(OCCUPANCY)之前任何时间可以转手, 开发商不收任何转让费；
B、 签约后在CLOSING之前任何时间可以转手, 但开发商收转让费$3000$5000；
C、签约后在CLOSING之前任何时间都不可以转手, 只有OCCUPANCY后可再次出售RESALE；
D、也有很少的开发商要求在工程进度到75%或90%时才允许你转卖。
第3种对于想转手就比较麻烦, 但并不是不行, 要经纪和律师合作才行, 还要专门的转手合约去和后面的买家共同签证, 但最好不要开发商知道, 是一种私下转让。
3、由于在CLOSING或OCCUPANCY后, 买家还要最后付5%的首期, 这样会加大投资的本钱, 对于炒楼花来讲, 为得到最大回报和收益, 要选能提前转手的且不收转让费的楼盘去投资, 或从风险控制方面, 即使收转手费, 也选可转让的楼盘。
买楼花要尽量选可转手的楼盘, 她的回报相对较高, 随时可把握机会出手, 并控制风险。
CONDO投资技术之六：炒CONDO楼花要选小户型的单位
1、 CONDO里的单位主要有这几种: 单室套(BACHELOR OR STUDIO), 1房的, 1+1房的, 2房的, 2+1房的；
2.、目前在好的地区, 比如DOWNTOWN 和NORTHYORK CENTER, 二手CONDO成交最多的是1+1 房的, 其次是1房的, 租房市场以1+1最好出租, 然后是1房和2房的；
投资CONDO的买家, 以1+1的最多, 其次是1房的, 在DOWNTOWN有些价格较高的楼盘, 比如单价在$650750/尺的, 很多STUDIO的房型很受欢迎。
3、 再从财务和收益角度考虑, 小户型即面积小, 价格就比大的要便宜, 那么首付价也少。
对于我们刚进入投资CONDO的人讲, 可以先买小的。比如, 一个1房的要价$30万, 2房的要$40万, 如果首期要20%, 那么它们分别要付$6万和$8万, 买小的可省$2万；
如果面积分别是600尺和800尺, 那么每尺增值$100的话, 分别增加了$6和$8万；
本金回报率都是一样100%，故宁愿买小的投资。
4、还有, 在你要卖掉楼花时, 小户型的价格要少, 买家容易出手购买, 而且, 年轻的白领一般会买小户型的做为有房一族的起步阶段, 对1房, 1+1房和STUDIO的很感兴趣；
买楼花要尽量选小户型的, 交投最活跃, 出手容易, 风险也小。
CONDO投资技术之七：炒CONDO楼花要选地铁沿线和站点的楼盘单位
1、多伦多的地铁交通很方便, 关键是很安全, 上班族, 学生等大多喜欢这种交通方便和生活热闹的住房环境；
2、从downtown的union 站到北边的finch 站沿线, 是最繁华的yonge街, 20分钟内地铁即可穿越这长达18KM 的路程；
3、从湖边的LAKESHORE 到BLOOR, 沿途CONDO的出租和买卖十分抢手, 都因为地铁的效应, 楼花价格已在$650$850/尺, 还不包车位和储物间, 房租金: 2房的高达$2800/月, 1+1的高达$2200/月, 1房的高达$1800/月, 其实很多买家和租客工作和上学基本不用开车, 走路或搭街车很容易了, 冬天还有地下城:PATH；
4、再从BLOOR/YONGE这个最大的十字街口看, 地铁在这里交汇, 东西向更直达STC和ETOBICOKE, 附近的500米范围内CONDO更是一手难求；
5、更大的热点区在北约克中心, 俗称多市的第二DOWNTOWN, 从404到STEELES, 主要集中在SHEPPARD和FINCH这段上, 楼花已达$600/尺, 700尺的二手CONDO已卖到$33万, 华人生活方便, 花少的钱住都市的房, 20分钟直达湖边市中心. 而且从SHEPPARD站转车去东面, 即有大型华人超市, 今后从DONMILLS的地铁沿SHEPPARD东向一但建成和STC连环, 将更便捷, 高效；
6、开发商就好在地铁站附近建新CONDO, 以跟上经济发展的节奏, 还是体现了以人为本的原则。
买楼花要尽量选交通方便的地铁主要沿线的楼盘, 升值最快, 交投活跃, 出手容易, 风险也小。
CONDO投资技术之八：炒CONDO楼花要买内部价, 要经纪的VIP价,要排队去买
1、炒楼花的原则是低买高卖；
同样的楼花, 能买到最优价就是成功的投资, 怎样买到低价的楼花呢?
2、目前楼花的价格大可分四个档次：
A:开发商的内部员工价和给CREDIT高的经纪VIP价；
B:开发商分配给的经纪的VIP价；
C:开盘当天公开发售的优惠价；
D:开盘发完后的普通售价。
3、如果以D的对外售价为例子来看: $350000, 买一个1房的CODNO。
一般可以算出A,B,C的价格大致是:
C: 345000,
B: 340000,
A: 335000,
A和D之间差了$15000, 就是4%呀, 再算上杠杆效果, 啥概念, 就是如果首付20% = $70000,15000/70000= 21%的利润回报。
4、A价要有内部名额, 经纪必须曾经卖过此开发商的好多楼盘：
B价是投资人很容易拿到的,只要跟经纪熟；
C价是大伙去现场开盘第一天排队的, 且要你的经纪排队才行, 抢手的楼花；
一个经纪只能一人买两个,所以为啥开盘前四五天就有人连夜排队了；
D价是谁都可以买到的, 去售楼处就行, 自个签或带经纪去签约都行；
5、所以, 做为投资人, 最不要的是D价, 最好得到是A和B价, C价也是可行的。
买楼花要尽量买到内部价和VIP价,找经纪买比自己买靠谱,价格低, 收益就高,风险也小。
CONDO投资技术之九：炒CONDO楼花要买有景观的和朝向好的, 而非越高楼层越好
1、股市里有句话,叫: 买得好不如卖得好,还有: 能逃顶的才是真高手；
可是炒楼花却要反过来, 就是成不成功的楼花投资就在买的时候定下来了；
2、 CONDO大多是高层建筑, 所谓站的高看的远嘛, 同样的楼花, 能买到有景观的是成功的投资；
3、有景观一般是指坐在家里从窗看出去前面没有视觉阻挡, 没有近处的大楼挡住, 能看到远处的湖水, 山水, 海水, 河流, 绿地, 树林, 街道街景, 或远处的高楼大厦等市景, 当你劳累一天后站在窗前或阳台上看看并欣赏着美景时,那是一种多么地享受呀, 疲劳也会随之消失, 心情大好；
4、开发商在卖楼时会把有好景的, 没好景的, 没景的UNIT分成不同的价格, 当然贵的景就好, 还有, 当你要转让或出售时,有景的UNIT会抢手, 更有, 有景的升值空间越大；
5、 可是为啥买更高的楼层不是景更好吗, 其实是不一定的, 比如一个UNIT在15层, 另一个在35层, 他们的套型朝向和平面位置是相同的话, 如果都能面朝湖水,看到大湖的话, 买35层的就比15层的要多掏2万, 同样首付20%, 一个要交7万, 一个要交7万4, 而同样升值到10万时, 收益率一个是43%, 一个35%, 差了近10%, 而且卖家不愿多花钱买一个跟低很多层也能看到湖的一样的UNIT, 再有, 如果是出租的, 35和15层的租金基本一样, 那么, 用租售比衡量一下, 15的就比35的要好多了；
6、如果买了CONDO看不到啥景色, 那跟买个HOUSE看不到啥就一样了嘛, 买楼花一定要在现场观查大楼前后左右有无现建成的高楼, 档住的视线在多高, 跟你要买的层数比有无缺陷, 比如南面近处有个10层的旧楼, 那你就不能买12层以下的UNIT, 否则根本看不到景, 全被它挡死了, 窗看窗的, 不如买3楼的好出租；
7、还有, CONDO的顶层叫PENTHOUSE, 都是豪宅来的, 卖几千万的都有, 就因为有一点, 360度全景；
8、 朝向上讲, 东南和西南角有270度景观为最佳, 南向次之, 朝东和朝西再次之, 朝北最差没有阳光；
总之, 买楼花一定要买有景的和朝向好的, 贵一点不用怕, 回报肯定会有的, 但要合理挑选楼层的高低, 朝向, 套型还有大小, 做到更有效的投资；
CONDO投资技术之十：炒CONDO楼花最好不要在同一个大楼里买多套, 也不要在同一年内买好多个楼花
1、如果把年和时间当做X坐标, 把楼花数量当做Y坐标, 让我们来分析一下如何合理的购买楼花的数量和理性的在不同时间段内投资楼花的频率或节奏,这个题目的要点是风险控制技巧和战略战术.还是老话: 鸡蛋不能放在一个篮子里；
2.、有的人在看中一个楼盘时, 觉得逮到机会了,如果真遇到旁人的鼓动或不良经纪的误导, 一时冲动买下3个4个甚至更多的UNIT, 只是在同一栋大楼或楼盘(有的楼盘会有23个群楼), 那可就要注意今后的风险了；
3、首先的弊端是在同一个时间内要交更多或成倍的首付款,给你资金周转带来压力,第二, 大楼会在同一年内建成时, 你N多个UNIT会在一起验收和交楼,并交付最后的首付款, 同样带来资金压力, 那你说, 我钱多不在乎, 可怕的是第三点, 如果在你下定金后到大楼建好时的3–4年中, 开发商出现问题或承建商出现问题,造成工程停顿, 延期, 把你本来要在原竣工前转卖的计划打乱了, 资金链断档, 更可怕的是, 快建好前的一年或半年, 市场出现动荡, 比如象08年–09年那样出现危机, 房价不涨或下跌, 你的N个UNIT转卖产生困难, 要想在某一段时间内脱手N个楼花的话已不可能,这样的风险就是你的投资失败；
4、还有, 买很多UNIT在一个楼里, 过了3年, 如果这个大楼周边的环境有变, 比如当你要交楼前, 大楼旁又在开发其他楼盘, 施工期弄得很乱, 给来买你楼花的买家造成不好印象, 或者大楼旁出现其他不好的因素比如多了个医院, 消防站, 清真寺, 那楼盘的价值无形中就不升反降, 给你脱手楼花想赚高利带来巨大压力；
5、 有的人会在一年内买很多楼花, 可能是不同的楼盘, 这样也有风险, 因为同一年开卖的楼盘, 如果都是高层建筑, 一般都会在34年内同时竣工交楼, 这样跟上诉的情况很象, 给你转卖和资金链上带来危机。
6、有人问, 那我不买的话, 明年买不是更贵吗, 有可能的, 但从风险考虑,最好还是分期分时投入资金购买, 留些钱再买更好的,还有, 炒楼花是为了赚差价, 比如今年买的是$600/尺的,三年后涨到$700/尺, 你赚$100/尺, 如果你明年买一个是$650/尺, 再过三年涨到$750/尺, 你还是赚$100/尺, 不过就是明年你下的定金和首付会多一点, 因为同样大小的楼花会价格高一些, 但总比你在同一年内左右交楼或转卖N个楼花要稳妥的多, 更有利的是, 你可以把投资的现金流按不同年份进行操作, 每隔一年你可以有卖掉楼花后的收益, 再把多赚的钱计划好下一次的资金合理的滚动, 也可把每年市场的涨幅或波动给平均或平摊了, 从而有效的规避风险, 不会把一个篮子里的鸡蛋都押宝一样的砸在一堆里；
7、当然不反对你赌一把, 但如果有不测风云出现, 你会很狼狈很惨。
总之, 买CONDO楼花最好在同一个楼盘里买1到2个, 同一年内也买不要太多, 好的楼盘每年都有, 好的投资项目每年都出现, 有钱就不用急, 好好在X和Y坐标上摆布你的投资点数和时间线, 楼花投资不是3, 5年就能发大财的, 可能会8年,15年,财富才会越积累越多, 但不能不考虑控制风险, 谁控制得风险最好, 长期下来, 谁才是最后的赢家。
买二手 condo的那些事儿
Condo市场走低， 而租房市场上扬, 预示着买方市场悄然来临。许多对于condo 翘首企盼多时的人已经开始摩拳擦掌了。无论您是投资还是自住，以下是个人对于买二手condo总结的一些建议，希望对您有帮助。
二手condo越年轻的越好
买二手condo最好是3年以内的，绝对不要超过7年。一来是condo费会随着年数的增加而增长，越老的condo通常管理费也越高。这也是为什么一些老condo 很便宜却无人问津的原因。有一次，一个客户很兴奋地告诉他找到了一个good deal. 他发现了在downtown financial district 的一个1+1的condo只需要28万，同一地区的均价当时是35万。且从照片看布局合理，风景优美，简直是dream condo。本着天上没有馅饼掉的原则，我仔细一看，原来此condo已有近20年楼龄，condo 费更是超过同地区其他同等 condo 的两倍以上。难怪挂牌近两个月也没有售出。其次，老的condo 容易出现各种问题, 而对于structure issue, Tarion的Warranty为7年。因此，不要被老condo低廉的价格所诱惑，买condo，还是新的好。
成也condo费，败也condo费
Condo 费不仅会影响到您每月的收支，更对将来的出售价格有直接的影响。多数价格较低的condo都是由于condo费过高而卖不上价钱.现在新的Condo的管理费基本在$0.45 到$0.55/s.f之间. 年代较久的略高一些，但是如果超过了$0.65/s.f,您就要好好算算账了。 较新的condo 通常不包电费，采用电表入户，独立核算。很多客户问我：这启不是吃亏了？其实不然，condo费全包虽然表面上看起来占了便宜，但是会导致condo费上涨迅速，单独结算既可以减少浪费，而且电费也并不象想象中那么贵。一个一房一厅的单位通常一个月的电费大概是$25左右。还好吧？！
condo也要买名牌
您也许不是一个讲究名牌的人，但是买condo 您一定要买名牌。这里的名牌指的是知名的承建商（builder）建造的。知名承建商开发的楼宇质量有保障，从而condo费涨幅较慢。因为condo 费的一部分就是用来维修和更新楼宇的。如TRIDEL的楼，有的condo fee 几年如一日。也难怪其成为多伦多的top builder之一。本人较欣赏走高端路线的Tridel, GreatGolf 和Pinnacle，质量过硬外，整体设计也很豪华，很有酒店式公寓的感觉。condo 毕竟不同于公寓，需要有一点奢侈品的感觉，这样更易于出租或者出售。所以在您做决定之前，可以让您的agent查查condo的老底。如果此builder是乡村包工队，所建大楼屈指可数，那您就要多加考虑。
关于学区的问题
很多人购买condo是为了让子女能够进入好的学校。但是，一些好的学区已经限制新的楼宇的住户入学，如North york 和 Midtown (Yonge and Eglinton)地区。 在您购买之前，一定要向当地的school board 查询清楚。曾经有客户想在Yonge and Eglinton 买一套新的condo, 让其小孩可以进入当地的知名小学。经过一段时间的挑选，客户选中了一套。虽然builder说并未接到任何入学限制的通知。但是保险起见，我咨询了Toronto School District Board,被告知由于周围新的condo 太多，这座楼被划在了那所小学的学区之外。如果您也是为了下一代，一定要在购买之前查询清楚。
Status Certificate， 您一定要知道
每个condo 都有Status Certificate。它里面包括财政状况，有没有lawsuit，需不需要大规模的修理等信息。如果大楼的财政有潜在问题，如reserve fund（condo费的一部分用来修理或替换新的设施）不足，那么condo 费就有可能大幅度增长。对于养宠物的限制也会在其中说明。有的condo 虽然允许养宠物，对于大小却有规定。如果您有宠物，特别是大支的，像是黄金猎犬或者德国黑贝之类的，那么您最好和律师询问一下。不要造成狗与condo 不可兼得的局面。
二手condo越年轻的越好
买二手condo最好是3年以内的，绝对不要超过7年。一来是condo费会随着年数的增加而增长，越老的condo通常管理费也越高。这也是为什么一些老condo 很便宜却无人问津的原因。有一次，一个客户很兴奋地告诉他找到了一个good deal. 他发现了在downtown financial district 的一个1+1的condo只需要28万，同一地区的均价当时是35万。且从照片看布局合理，风景优美，简直是dream condo。本着天上没有馅饼掉的原则，我仔细一看，原来此condo已有近20年楼龄，condo 费更是超过同地区其他同等 condo 的两倍以上。难怪挂牌近两个月也没有售出。其次，老的condo 容易出现各种问题, 而对于structure issue, Tarion的Warranty为7年。因此，不要被老condo低廉的价格所诱惑，买condo，还是新的好。
成也condo费，败也condo费
Condo 费不仅会影响到您每月的收支，更对将来的出售价格有直接的影响。多数价格较低的condo都是由于condo费过高而卖不上价钱.现在新的Condo的管理费基本在$0.45 到$0.55/s.f之间. 年代较久的略高一些，但是如果超过了$0.65/s.f,您就要好好算算账了。 较新的condo 通常不包电费，采用电表入户，独立核算。很多客户问我：这启不是吃亏了？其实不然，condo费全包虽然表面上看起来占了便宜，但是会导致condo费上涨迅速，单独结算既可以减少浪费，而且电费也并不象想象中那么贵。一个一房一厅的单位通常一个月的电费大概是$25左右。还好吧？！
condo也要买名牌
您也许不是一个讲究名牌的人，但是买condo 您一定要买名牌。这里的名牌指的是知名的承建商（builder）建造的。知名承建商开发的楼宇质量有保障，从而condo费涨幅较慢。因为condo 费的一部分就是用来维修和更新楼宇的。如TRIDEL的楼，有的condo fee 几年如一日。也难怪其成为多伦多的top builder之一。本人较欣赏走高端路线的Tridel, GreatGolf 和Pinnacle，质量过硬外，整体设计也很豪华，很有酒店式公寓的感觉。condo 毕竟不同于公寓，需要有一点奢侈品的感觉，这样更易于出租或者出售。所以在您做决定之前，可以让您的agent查查condo的老底。如果此builder是乡村包工队，所建大楼屈指可数，那您就要多加考虑。
关于学区的问题
很多人购买condo是为了让子女能够进入好的学校。但是，一些好的学区已经限制新的楼宇的住户入学，如North york 和 Midtown (Yonge and Eglinton)地区。 在您购买之前，一定要向当地的school board 查询清楚。曾经有客户想在Yonge and Eglinton 买一套新的condo, 让其小孩可以进入当地的知名小学。经过一段时间的挑选，客户选中了一套。虽然builder说并未接到任何入学限制的通知。但是保险起见，我咨询了Toronto School District Board,被告知由于周围新的condo 太多，这座楼被划在了那所小学的学区之外。如果您也是为了下一代，一定要在购买之前查询清楚。
Status Certificate， 您一定要知道
每个condo 都有Status Certificate。它里面包括财政状况，有没有lawsuit，需不需要大规模的修理等信息。如果大楼的财政有潜在问题，如reserve fund（condo费的一部分用来修理或替换新的设施）不足，那么condo 费就有可能大幅度增长。对于养宠物的限制也会在其中说明。有的condo 虽然允许养宠物，对于大小却有规定。如果您有宠物，特别是大支的，像是黄金猎犬或者德国黑贝之类的，那么您最好和律师询问一下。不要造成狗与condo 不可兼得的局面。
2016年2月9日星期二
Essential Glutathione: The Mother of All Antioxidants
IT’S THE MOST IMPORTANT MOLECULE you need to stay healthy and prevent disease — yet you’ve probably never heard of it. It’s the secret to prevent aging, cancer, heart disease, dementia and more, and necessary to treat everything from autism to Alzheimer’s disease. There are more than 89,000 medical articles about it — but your doctor doesn’t know how address the epidemic deficiency of this critical life-giving molecule …
What is it? I’m talking about the mother of all antioxidants, the master detoxifier and maestro of the immune system: GLUTATHIONE (pronounced “gloota-thigh-own”).
The good news is that your body produces its own glutathione. The bad news is that poor diet, pollution, toxins, medications, stress, trauma, aging, infections and radiation all deplete your glutathione.
This leaves you susceptible to unrestrained cell disintegration from oxidative stress, free radicals, infections and cancer. And your liver gets overloaded and damaged, making it unable to do its job of detoxification.
In treating chronically ill patients with Functional Medicine for more than 10 years, I have discovered that glutathione deficiency is found in nearly all very ill patients. These include people with chronic fatigue syndrome, heart disease, cancer, chronic infections, autoimmune disease, diabetes, autism, Alzheimer’s disease, Parkinson’s disease, arthritis, asthma, kidney problems, liver disease and more.
At first I thought that this was just a coincidental finding, but over the years I have come to realize that our ability to produce and maintain a high level of glutathione is critical to recovery from nearly all chronic illness — and to preventing disease and maintaining optimal health and performance. The authors of those 76,000 medical articles on glutathione I mentioned earlier have found the same thing!
So in today’s blog I want to explain what glutathione is, why it’s important and give you 9 tips that will help you optimize your glutathione levels, improve your detoxification system and protect help yourself from chronic illness.
What is Glutathione?
Glutathione is a very simple molecule that is produced naturally all the time in your body. It is a combination of three simple building blocks of protein or amino acids — cysteine, glycine and glutamine.
The secret of its power is the sulfur (SH) chemical groups it contains. Sulfur is a sticky, smelly molecule. It acts like fly paper and all the bad things in the body stick onto it, including free radicals and toxins like mercury and other heavy metals.
Normally glutathione is recycled in the body — except when the toxic load becomes too great. And that explains why we are in such trouble …
In my practice, I test the genes involved in glutathione metabolism. These are the genes involved in producing enzymes that allow the body to create and recycle glutathione in the body. These genes have many names, such as GSTM1, GSTP1 and more.
Nearly all my very sick patients are missing this function. The one-third of our population that suffers from chronic disease is missing this essential gene. That includes me.
These genes impaired in some people for a variety of important reasons. We humans evolved in a time before the 80,000 toxic industrial chemicals found in our environment today were introduced into our world, before electromagnetic radiation was everywhere and before we polluted our skies, lakes, rivers, oceans and teeth with mercury and lead.
That is why most people survived with the basic version of the genetic detoxification software encoded in our DNA, which is mediocre at ridding the body of toxins. At the time humans evolved we just didn’t need more. Who knew we would be poisoning ourselves and eating a processed, nutrient-depleted diet thousands of years later?
Because most of us didn’t require additional detoxification software, almost of half of the population now has a limited capacity to get rid of toxins. These people are missing GSTM1 function — one of the most important genes needed in the process of creating and recycling glutathione in the body.
Nearly all my very sick patients are missing this function. The one-third of our population that suffers from chronic disease is missing this essential gene. That includes me. Twenty years ago I became mercury poisoned and suffered from chronic fatigue syndrome due to this very problem. My GSTM1 function was inadequate and I didn’t produce enough glutathione as a result. Eventually, my body broke down and I became extremely ill …
This is the same problem I see in so many of my patients. They are missing this critical gene and they descend into disease as a result. Let me explain how this happens …
The Importance of Glutathione in Protecting Against Chronic Illness
Glutathione is critical for one simple reason: It recycles antioxidants. You see, dealing with free radicals is like handing off a hot potato. They get passed around from vitamin C to vitamin E to lipoic acid and then finally to glutathione which cools off the free radicals and recycles other antioxidants. After this happens, the body can “reduce” or regenerate another protective glutathione molecule and we are back in business.
However, problems occur when we are overwhelmed with too much oxidative stress or too many toxins. Then the glutathione becomes depleted and we can no longer protect ourselves against free radicals, infections, or cancer and we can’t get rid of toxins. This leads to further sickness and soon we are in the downward spiral of chronic illness.
But that’s not all. Glutathione is also critical in helping your immune system do its job of fighting infections and preventing cancer. That’s why studies show that it can help in the treatment of AIDS.(i)
Glutathione is also the most critical and integral part of your detoxification system. All the toxins stick onto glutathione, which then carries them into the bile and the stool — and out of your body.
And lastly, it also helps us reach peak mental and physical function. Research has shown that raised glutathione levels decrease muscle damage, reduce recovery time, increase strength and endurance and shift metabolism from fat production to muscle development.
If you are sick or old or are just not in peak shape, you likely have glutathione deficiency.
In fact, the top British medical journal, the Lancet, found the highest glutathione levels in healthy young people, lower levels in healthy elderly, lower still in sick elderly and the lowest of all in the hospitalized elderly. (ii)
Keeping yourself healthy, boosting your performance, preventing disease and aging well depends on keeping your glutathione levels high. I’ll say it again … Glutathione is so important because it is responsible for keeping so many of the keys to UltraWellness optimized.
It is critical for immune function and controlling inflammation. It is the master detoxifier and the body’s main antioxidant, protecting our cells and making our energy metabolism run well.
And the good news is that you can do many things to increase this natural and critical molecule in your body. You can eat glutathione-boosting foods. You can exercise. And you can take glutathione-boosting supplements. Let’s review more specifics about each.
9 Tips to Optimize your Glutathione Levels
These 9 tips will help you improve your glutathione levels, improve your health, optimize your performance and live a long, healthy life.
Eat Foods that Support Glutathione Production
1. Consume sulfur-rich foods. The main ones in the diet are garlic, onions and the cruciferous vegetables (broccoli, kale, collards, cabbage, cauliflower, watercress, etc.).
2. Try bioactive whey protein. This is great source of cysteine and the amino acid building blocks for glutathione synthesis. As you know, I am not a big fan of dairy. But this is an exception — with a few warnings. The whey protein MUST be bioactive and made from non-denatured proteins (“denaturing” refers to the breakdown of the normal protein structure). Choose non-pasteurized and non-industrially produced milk that contains no pesticides, hormones, or antibiotics. Immunocal is a prescription bioactive non-denatured whey protein that is even listed in the Physician’s Desk Reference.
Exercise for Your Way to More Glutathione
3. Exercise boosts your glutathione levels and thereby helps boost your immune system, improve detoxification and enhance your body’s own antioxidant defenses. Start slow and build up to 30 minutes a day of vigorous aerobic exercise like walking or jogging, or play various sports. Strength training for 20 minutes 3 times a week is also helpful.
Take Glutathione Supporting Supplements
One would think it would be easy just to take glutathione as a pill, but the body digests protein — so you wouldn’t get the benefits if you did it this way. However, the production and recycling of glutathione in the body requires many different nutrients and you CAN take these. Here are the main supplements that need to be taken consistently to boost glutathione. Besides taking a multivitamin and fish oil, supporting my glutathione levels with these supplements is the most important thing I do every day for my personal health.
4. N-acetyl-cysteine. This has been used for years to help treat asthma and lung disease and to treat people with life-threatening liver failure from Tylenol overdose. In fact, I first learned about it in medical school while working in the emergency room. It is even given to prevent kidney damage from dyes used during x-ray studies.
5. Alpha lipoic acid. This is a close second to glutathione in importance in our cells and is involved in energy production, blood sugar control, brain health and detoxification. The body usually makes it, but given all the stresses we are under, we often become depleted.
6. Methylation nutrients (folate and vitamins B6 and B12). These are perhaps the most critical to keep the body producing glutathione. Methylation and the production and recycling of glutathione are the two most important biochemical functions in your body. Take folate (especially in the active form of 5 methyltetrahydrofolate), B6 (in active form of P5P) and B12 (in the active form of methylcobalamin).
7. Selenium. This important mineral helps the body recycle and produce more glutathione.
8. A family of antioxidants including vitamins C and E (in the form of mixed tocopherols), work together to recycle glutathione.
9. Milk thistle (silymarin) has long been used in liver disease and helps boost glutathione levels.
So use these nine tips and see how they work to help you optimize your glutathione levels. When you do, you will take one more step to lifelong vibrant health.
Now I’d like to hear from you…
Had you ever heard of this important nutrient before?
Have you tried any of the advice in this article?
What effects have you noticed on your health?
Please leave your thoughts by adding a comment below.
What is it? I’m talking about the mother of all antioxidants, the master detoxifier and maestro of the immune system: GLUTATHIONE (pronounced “gloota-thigh-own”).
The good news is that your body produces its own glutathione. The bad news is that poor diet, pollution, toxins, medications, stress, trauma, aging, infections and radiation all deplete your glutathione.
This leaves you susceptible to unrestrained cell disintegration from oxidative stress, free radicals, infections and cancer. And your liver gets overloaded and damaged, making it unable to do its job of detoxification.
In treating chronically ill patients with Functional Medicine for more than 10 years, I have discovered that glutathione deficiency is found in nearly all very ill patients. These include people with chronic fatigue syndrome, heart disease, cancer, chronic infections, autoimmune disease, diabetes, autism, Alzheimer’s disease, Parkinson’s disease, arthritis, asthma, kidney problems, liver disease and more.
At first I thought that this was just a coincidental finding, but over the years I have come to realize that our ability to produce and maintain a high level of glutathione is critical to recovery from nearly all chronic illness — and to preventing disease and maintaining optimal health and performance. The authors of those 76,000 medical articles on glutathione I mentioned earlier have found the same thing!
So in today’s blog I want to explain what glutathione is, why it’s important and give you 9 tips that will help you optimize your glutathione levels, improve your detoxification system and protect help yourself from chronic illness.
What is Glutathione?
Glutathione is a very simple molecule that is produced naturally all the time in your body. It is a combination of three simple building blocks of protein or amino acids — cysteine, glycine and glutamine.
The secret of its power is the sulfur (SH) chemical groups it contains. Sulfur is a sticky, smelly molecule. It acts like fly paper and all the bad things in the body stick onto it, including free radicals and toxins like mercury and other heavy metals.
Normally glutathione is recycled in the body — except when the toxic load becomes too great. And that explains why we are in such trouble …
In my practice, I test the genes involved in glutathione metabolism. These are the genes involved in producing enzymes that allow the body to create and recycle glutathione in the body. These genes have many names, such as GSTM1, GSTP1 and more.
Nearly all my very sick patients are missing this function. The one-third of our population that suffers from chronic disease is missing this essential gene. That includes me.
These genes impaired in some people for a variety of important reasons. We humans evolved in a time before the 80,000 toxic industrial chemicals found in our environment today were introduced into our world, before electromagnetic radiation was everywhere and before we polluted our skies, lakes, rivers, oceans and teeth with mercury and lead.
That is why most people survived with the basic version of the genetic detoxification software encoded in our DNA, which is mediocre at ridding the body of toxins. At the time humans evolved we just didn’t need more. Who knew we would be poisoning ourselves and eating a processed, nutrient-depleted diet thousands of years later?
Because most of us didn’t require additional detoxification software, almost of half of the population now has a limited capacity to get rid of toxins. These people are missing GSTM1 function — one of the most important genes needed in the process of creating and recycling glutathione in the body.
Nearly all my very sick patients are missing this function. The one-third of our population that suffers from chronic disease is missing this essential gene. That includes me. Twenty years ago I became mercury poisoned and suffered from chronic fatigue syndrome due to this very problem. My GSTM1 function was inadequate and I didn’t produce enough glutathione as a result. Eventually, my body broke down and I became extremely ill …
This is the same problem I see in so many of my patients. They are missing this critical gene and they descend into disease as a result. Let me explain how this happens …
The Importance of Glutathione in Protecting Against Chronic Illness
Glutathione is critical for one simple reason: It recycles antioxidants. You see, dealing with free radicals is like handing off a hot potato. They get passed around from vitamin C to vitamin E to lipoic acid and then finally to glutathione which cools off the free radicals and recycles other antioxidants. After this happens, the body can “reduce” or regenerate another protective glutathione molecule and we are back in business.
However, problems occur when we are overwhelmed with too much oxidative stress or too many toxins. Then the glutathione becomes depleted and we can no longer protect ourselves against free radicals, infections, or cancer and we can’t get rid of toxins. This leads to further sickness and soon we are in the downward spiral of chronic illness.
But that’s not all. Glutathione is also critical in helping your immune system do its job of fighting infections and preventing cancer. That’s why studies show that it can help in the treatment of AIDS.(i)
Glutathione is also the most critical and integral part of your detoxification system. All the toxins stick onto glutathione, which then carries them into the bile and the stool — and out of your body.
And lastly, it also helps us reach peak mental and physical function. Research has shown that raised glutathione levels decrease muscle damage, reduce recovery time, increase strength and endurance and shift metabolism from fat production to muscle development.
If you are sick or old or are just not in peak shape, you likely have glutathione deficiency.
In fact, the top British medical journal, the Lancet, found the highest glutathione levels in healthy young people, lower levels in healthy elderly, lower still in sick elderly and the lowest of all in the hospitalized elderly. (ii)
Keeping yourself healthy, boosting your performance, preventing disease and aging well depends on keeping your glutathione levels high. I’ll say it again … Glutathione is so important because it is responsible for keeping so many of the keys to UltraWellness optimized.
It is critical for immune function and controlling inflammation. It is the master detoxifier and the body’s main antioxidant, protecting our cells and making our energy metabolism run well.
And the good news is that you can do many things to increase this natural and critical molecule in your body. You can eat glutathione-boosting foods. You can exercise. And you can take glutathione-boosting supplements. Let’s review more specifics about each.
9 Tips to Optimize your Glutathione Levels
These 9 tips will help you improve your glutathione levels, improve your health, optimize your performance and live a long, healthy life.
Eat Foods that Support Glutathione Production
1. Consume sulfur-rich foods. The main ones in the diet are garlic, onions and the cruciferous vegetables (broccoli, kale, collards, cabbage, cauliflower, watercress, etc.).
2. Try bioactive whey protein. This is great source of cysteine and the amino acid building blocks for glutathione synthesis. As you know, I am not a big fan of dairy. But this is an exception — with a few warnings. The whey protein MUST be bioactive and made from non-denatured proteins (“denaturing” refers to the breakdown of the normal protein structure). Choose non-pasteurized and non-industrially produced milk that contains no pesticides, hormones, or antibiotics. Immunocal is a prescription bioactive non-denatured whey protein that is even listed in the Physician’s Desk Reference.
Exercise for Your Way to More Glutathione
3. Exercise boosts your glutathione levels and thereby helps boost your immune system, improve detoxification and enhance your body’s own antioxidant defenses. Start slow and build up to 30 minutes a day of vigorous aerobic exercise like walking or jogging, or play various sports. Strength training for 20 minutes 3 times a week is also helpful.
Take Glutathione Supporting Supplements
One would think it would be easy just to take glutathione as a pill, but the body digests protein — so you wouldn’t get the benefits if you did it this way. However, the production and recycling of glutathione in the body requires many different nutrients and you CAN take these. Here are the main supplements that need to be taken consistently to boost glutathione. Besides taking a multivitamin and fish oil, supporting my glutathione levels with these supplements is the most important thing I do every day for my personal health.
4. N-acetyl-cysteine. This has been used for years to help treat asthma and lung disease and to treat people with life-threatening liver failure from Tylenol overdose. In fact, I first learned about it in medical school while working in the emergency room. It is even given to prevent kidney damage from dyes used during x-ray studies.
5. Alpha lipoic acid. This is a close second to glutathione in importance in our cells and is involved in energy production, blood sugar control, brain health and detoxification. The body usually makes it, but given all the stresses we are under, we often become depleted.
6. Methylation nutrients (folate and vitamins B6 and B12). These are perhaps the most critical to keep the body producing glutathione. Methylation and the production and recycling of glutathione are the two most important biochemical functions in your body. Take folate (especially in the active form of 5 methyltetrahydrofolate), B6 (in active form of P5P) and B12 (in the active form of methylcobalamin).
7. Selenium. This important mineral helps the body recycle and produce more glutathione.
8. A family of antioxidants including vitamins C and E (in the form of mixed tocopherols), work together to recycle glutathione.
9. Milk thistle (silymarin) has long been used in liver disease and helps boost glutathione levels.
So use these nine tips and see how they work to help you optimize your glutathione levels. When you do, you will take one more step to lifelong vibrant health.
Now I’d like to hear from you…
Had you ever heard of this important nutrient before?
Have you tried any of the advice in this article?
What effects have you noticed on your health?
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