买二手 condo的那些事儿

Condo市场走低， 而租房市场上扬, 预示着买方市场悄然来临。许多对于condo 翘首企盼多时的人已经开始摩拳擦掌了。无论您是投资还是自住，以下是个人对于买二手condo总结的一些建议，希望对您有帮助。
二手condo越年轻的越好
买二手condo最好是3年以内的，绝对不要超过7年。一来是condo费会随着年数的增加而增长，越老的condo通常管理费也越高。这也是为什么一些老condo 很便宜却无人问津的原因。有一次，一个客户很兴奋地告诉他找到了一个good deal. 他发现了在downtown financial district 的一个1+1的condo只需要28万，同一地区的均价当时是35万。且从照片看布局合理，风景优美，简直是dream condo。本着天上没有馅饼掉的原则，我仔细一看，原来此condo已有近20年楼龄，condo 费更是超过同地区其他同等 condo 的两倍以上。难怪挂牌近两个月也没有售出。其次，老的condo 容易出现各种问题, 而对于structure issue, Tarion的Warranty为7年。因此，不要被老condo低廉的价格所诱惑，买condo，还是新的好。
成也condo费，败也condo费
Condo 费不仅会影响到您每月的收支，更对将来的出售价格有直接的影响。多数价格较低的condo都是由于condo费过高而卖不上价钱.现在新的Condo的管理费基本在$0.45 到$0.55/s.f之间. 年代较久的略高一些，但是如果超过了$0.65/s.f,您就要好好算算账了。 较新的condo 通常不包电费，采用电表入户，独立核算。很多客户问我：这启不是吃亏了？其实不然，condo费全包虽然表面上看起来占了便宜，但是会导致condo费上涨迅速，单独结算既可以减少浪费，而且电费也并不象想象中那么贵。一个一房一厅的单位通常一个月的电费大概是$25左右。还好吧？！
condo也要买名牌
您也许不是一个讲究名牌的人，但是买condo 您一定要买名牌。这里的名牌指的是知名的承建商（builder）建造的。知名承建商开发的楼宇质量有保障，从而condo费涨幅较慢。因为condo 费的一部分就是用来维修和更新楼宇的。如TRIDEL的楼，有的condo fee 几年如一日。也难怪其成为多伦多的top builder之一。本人较欣赏走高端路线的Tridel, GreatGolf 和Pinnacle，质量过硬外，整体设计也很豪华，很有酒店式公寓的感觉。condo 毕竟不同于公寓，需要有一点奢侈品的感觉，这样更易于出租或者出售。所以在您做决定之前，可以让您的agent查查condo的老底。如果此builder是乡村包工队，所建大楼屈指可数，那您就要多加考虑。
关于学区的问题
很多人购买condo是为了让子女能够进入好的学校。但是，一些好的学区已经限制新的楼宇的住户入学，如North york 和 Midtown (Yonge and Eglinton)地区。 在您购买之前，一定要向当地的school board 查询清楚。曾经有客户想在Yonge and Eglinton 买一套新的condo, 让其小孩可以进入当地的知名小学。经过一段时间的挑选，客户选中了一套。虽然builder说并未接到任何入学限制的通知。但是保险起见，我咨询了Toronto School District Board,被告知由于周围新的condo 太多，这座楼被划在了那所小学的学区之外。如果您也是为了下一代，一定要在购买之前查询清楚。
Status Certificate， 您一定要知道
每个condo 都有Status Certificate。它里面包括财政状况，有没有lawsuit，需不需要大规模的修理等信息。如果大楼的财政有潜在问题，如reserve fund（condo费的一部分用来修理或替换新的设施）不足，那么condo 费就有可能大幅度增长。对于养宠物的限制也会在其中说明。有的condo 虽然允许养宠物，对于大小却有规定。如果您有宠物，特别是大支的，像是黄金猎犬或者德国黑贝之类的，那么您最好和律师询问一下。不要造成狗与condo 不可兼得的局面。