多伦多的著名开发商

名牌开发商一般历史比较悠久,多年在建筑行业的经营,积累的大量的资金,经验,在技术和管理上也很成熟,容易拿到地点好的地,多伦多的地标性的建筑,都是由那些著名开发商建造的,比如说GREAT GULF 的ONE BLOOR,CANDERAL的AURA,MENKES的四季酒店,TRIDEL的10 YORK等,名牌开发商一般有自己的建筑队伍,保证了建筑质量,名牌开发商跟水泥,钢材等建筑材料的供应商有多年的关系,能拿到好的价钱,大的开发商同时可能有多个项目在开工,建筑材料的需求比较大,对于建筑材料的供应商来说,这样的客户比较关键.因此在供货的及时方面,价格方面都能得到保证.名牌开发商对自己的名誉比较看重,因此在售后服务方面,比较有保证.在物业管理方面,有的开发商像TRIDEL有自己的物业管理公司,在管理质量上做的比较好.地点好,质量好,管理好,配套设施好,这样的楼盘会受到买家的追捧,能够保值,升值.下面是多伦多部分比较著名的开发商：

1.       TRIDEL

2.       MONARCH

3.       CONCORD

4.       DANIEL

5.       MENKES

6.       MINTO

7.       CANDEREL  STONERIDGE

8.      GREAT  GULF

9.       LANTERRA

10.   EMPIRE COMMUNITIES

11.  REMINGTON

12.   LIBERTY

13.   FERNBROOKE

14.   CONSERVATORY   GROUP

15.   LIFETIME  DEVELOPMENTS

16.   CITYZEN   DEVELOPMENTS

别被房子升值迷惑了 特别是公寓

作者：陈思进

　　不久前，我多伦多的朋友老盛退休了。

　　他在退休前办妥了一件大事，那就是把自住的大房子换到了公寓楼，因为孩子都离巢而去，大的结婚，小的在美国读大学，再住大房子吧，一来体力不够，大房子不是这儿要修理，就是那儿要补，北美人工高，舍不得请人来做，自己做又渐渐地力不从心；二来财力也够不到了，这些年房价一直往上涨，虽是好事，可交给政府的地产税也水涨船高年年涨。

　　于是便住进了“小公寓”。原本以为生活从此定好了咏叹调，就此安安稳稳地过下去了。

　　谁料上个礼拜天老盛给我来电话，话里话外感叹当初悔不该不听我劝，自以为作了个聪明的选择，现在才明白，为什么我会坚持租公寓，而不是买公寓住。他自称如今是湿手沾了干面粉，想甩都难。

　　我不用听下文，便知道是怎么回事儿了。老盛当初买公寓时，曾经征求过我的意见，那时我建议他租公寓，并分析给他听：“相当简单，如果你买的公寓租售比是120倍，买比租划算，假如租售比超过了120倍，租就比买划算了。”他反驳我说：“你开玩笑了，现在多伦多的公寓，租售比早都超过了120倍，一般都在200倍以上，哪里去找低于这个比例的。”

　　一听老盛这样说，我知道他已经打定主意要买了，心想再劝说也没用了，便提醒他道：“既然这样，你真想买就尽量找新公寓，地段也不能忽视，最好挑黄金地段，住腻了想出手也比较方便。”

　　但人啊往往是这样的，当自己想好了要怎么做，征求别人的意见，不过是得到别人的背书，从而更坚定自己的想法而已，至少老盛是这样的。

　　我的话他并没有往心里去。他既没有买新公寓，也没有挑多伦多的黄金地段，最后选在他住惯的社区士嘉堡———华人的集聚地，买了一套两房一厅的豪华公寓，楼里有游泳池、健身房、桌球房、Party Room和屋顶阳台……他最得意的是房价居然很“便宜”，连20万加元都不到，唯一的一点瑕疵，就是管理费相对高了一点，一个月需900加元。相比其他诸多的优点，这点“瑕疵”似乎也不算什么。

　　但老盛万万没有想到，恰恰是这一点瑕疵，却令他越来越坐立不安。因为这栋豪华公寓建于上世纪70年代后期，是多伦多的第一代豪华公寓楼。加拿大地广人稀，人们历来习惯于前庭后院的独立洋房（house），住公寓的概念还是中国香港移民带来的，特别是炒楼花，掀起了公寓楼价上涨的第一波浪潮。

　　上世纪80年代初，大量中国台湾人也开始移民加拿大，以至于80年中至90年代初，又掀起了炒公寓的第二波热潮，房价曾经翻番，在90年代初的高位开始下跌，使好些公寓的价格一度跌去40%。转眼到了90年代后期，又轮到中国大陆人移民加拿大，令第三波炒房热潮“真正”开始了，房价，特别是公寓楼价没几年就炒到了高处不胜寒的地步，租售比高达200倍，楼价泡沫显而易见。

　　就拿我来说。从1998年到2001年，我在多伦多的市中心租住一套高级公寓，那时租金是1400加元，而当时那套公寓的市价约20万加币，从租售比来看，多伦多的房价尚属合理，还没有泡沫。不过因那时计划回纽约，所以租比买要合适。

千万别为了省房租买加拿大温哥华多伦多的房子

千万别为了投资或省房租买加拿大温哥华多伦多的房子  

    如果你不是钱多的没地方花，如果你不是一辈子塌下心思赖在加拿大不走，千万别为了投资或者省房租在加拿大买房子，这边的房子投资和中国远远不是一回事，下面且听我慢慢道来。 

    首先加拿大的房子，最大的特点每年都要交地税，这房子名义上不是永久是你的吗？那好，每年都要缴纳地税，而且地税是每年根据实际价格来征收，好比原价50万一年对谁是5千，那么涨到100万了那一年就是1万的地税了。这是持有成本之一。还有一个就是管理费、维修费等等一些杂费，每月都有。价格也是比较昂贵。在加拿大你会觉得怎么华人都那么抠门呢，住着那么大的HOUSE还几块钱的这个那个的。这就是因为这里大部分的“富人”房子都是贷款买的，不仅仅要还贷，每年还要承担很大的一笔费用。 

    在加拿大房子主要有两种，公寓和HOUSE国内所谓的别墅。公寓最大的毛病就是一旦开始修缮，你就要掏很大一笔钱，每家每户都要掏钱，所以买公寓一定要买新的或者次新的，买一个好几十年的公寓就是个赔钱货。前几年温哥华有个公寓楼要维修，每个住户平均要掏10几万加币。。。。。怎一个惨字了得。因为公寓的这个特点，所以很多人说买HOUSE好，不用交管理费，不用缴纳维修费，的确是，不过HOUSE也是木头的，一旦要修比公寓还贵，因为面积大嘛，另外HOUSE的绿化你不搭理也会出问题。 

    投资啊首先要考虑一个投入和产出比，不能盲目的去买，你在温哥华买个1bedroom的公寓，贷款30万加币，你贷款25年，每月要还1200多加币，再加上物业费地税什么的，基本上是租金的两倍还多。您说这房子是你名下的,OK，那你租不能租，卖不能卖的，当你卖了假如升值了政府要征收你的税，地产经纪要从你这拿佣金。到你手里还有多少？而且加拿大的租赁市场很正规（住华人的HOMESTAY除外，我个人建议不要租华人的房子）温哥华就有很多公寓是整体出租的，每个公寓都是一个经理，每月1号缴纳月租，房子就跟你自己的一样，也没有房东的倾轧。最重要的房租不是随便可以涨价的。除了房租你无须缴纳任何费用。所以在加拿大租一个好位置好价格的房子，比买房子要强的多。如果你不是特别有钱，贷款买的房子在加拿大，和租房子没什么区别，只不过心里上是个安慰，但财产上受到损失而已。

如何购买condo之我见

应该来说，无论市场行情如何，预算在40万以下的首次购房者很多的。今年来，笔者陆陆续续接到近百个购房咨询电话，其中近半数就属于预算40万以下的首次购房者。那么针对于这部分人群，如何买到满意的房子，以及应该注意哪些事项；在此，与所有有相关需求的朋友们分享一下笔者的一些经验。

1、买房有无必要。有无必要买房，或者什么时候买房，应该来说因人而异，没有法律规定必须买房，或者不买房。笔者认识的人中，因为各种原因，十几年前登陆至今租房的人大有人在。但是，普遍来说大部分人还是有购买自住房的愿望的。买房两大特点，一是拥有房屋自主权，其次可以实现增值（相信很多早期置业者对此深有体会）；同时，买房最大的压力还是在于首付款压力和每月还贷压力。

2、买什么价位的房子。能买什么价位的房子跟自己的现金储备和收入有关（收入决定贷款额度），当然还要留足一些现金作为相关的房屋交易费用等。在这儿，特别提醒大家的是，由于去年贷款政策的调整，部分首次购房者的贷款能力受到影响，其中自雇人士尤其是小生意者受到影响较大，同时，在过去的两年中工作变化频繁或者不稳定，或者刚刚参加工作者，还有首付款必须依靠海外汇款者，都需要提前问清银行贷款情况，对自己贷款额度有一个预估，能不能贷到款，能够贷多少，利率大概多少，每月还贷多少等。一般来说贷款额度加上首付款，就是自己能够购买的房子的价格。此外，问清贷款额度还有一个很大的便利，就是在正式购房时做到心中有数，在其他条件差不多的情况下，如果能够去掉贷款条件，那么相对来说会有优势。

3、在哪儿买。在确定好购买的房价范围并且首付和贷款没有问题的情况下，可以考虑开始看房，当然在此前也可以关注和了解房产市场。在笔者接触的人群中，首次买房者一般来说是选择40万以下的房源，要求地理位置比较好，靠近地铁等。那么40万以下的房源，地理位置相对来说热门一点，只有condo或者是condo townhouse可选，由于condo townhouse相对来说选择面没有condo大，在此，笔者主要谈谈condo选择问题。在多伦多，相对来说，Yonge地铁沿线condo需求最大；而密市，则基本是在Square one附近，在Markham，Warden 和hwy7附近是一个需求点；Richmond hill则是hwy7沿线。目前，多伦多condo每平方英尺均价最贵的应该是多大附近的新的condo，其次是金融区，然后是湖边（Union地铁站附近），其次往北是Yonge and Eglinton，还有就是Yonge 和Sheppard这一带。
在此，笔者重点谈谈North York Yonge街沿线的一些condo。这个区域内的 condo交通便利，周边设施非常齐全，同时靠近Sheppard地铁线以及Finch地铁终点站，可以直通Scarborough大型华人市场和餐馆等，而且房价总体比Downtown便宜，因此备受很多首次购房者的喜爱。就笔者经验来看，在这个区域，总体上讲，作为买家，在任何时候市场上都有一些性价比比较好的condo，但是时机把握和判断力非常重要。而时机把握和判断力需要时间的积累以及听取专业人士的建议。

4、买房时看哪些因素。在确定好能够支付的房价以及地理位置后，买房就进入到非常具体的阶段了，接下来需要了解每套房源的报价，管理费，面积，房龄，房型，楼层，view，朝向，房屋保养情况，以及附带设施甚至学区等。就North York 地铁线附近来说，地理位置都比较方便，差别不是特别大，同时低价位condo对学区的需求不明显。价位相对来说，同一栋楼同户型价格比较是目前较常用的方法。接下来选择就是管理费，管理费基本上是基于楼与楼之间的比较，管理费一般来说，每平方英尺（加上水电气）费用每月在0.6加币和0.7加币之间是比较好的。此外买家需要关注的就是房子本身的状况，对于第一次购房者来说，尽管在价位比较低的情况下，可以接受再次装修，但是一般来说，是选择房屋状况保养比较好，可以直接搬入的房型。关于朝向，很多人不太喜欢朝西或者朝北，还有些人比较忌讳房号带4或者靠近电梯或者正对走廊等。此外房间格局也非常重要，一般来说，买家都会喜欢视野比较开阔的厨房和客厅，同时最好房间是方形等。至于房龄和楼层，则是因人而异。在各方面因素都差不多的情况下，报价比较合理的condo是可以购买入住的。

目前North York 地铁沿线，在各种因素比较合适的情况下，1个bedroom基本在30万以下，1个bedroom和一个den基本在35万以下，2个bedroom基本在35万以上。

5、购房时注意因素。时间因素，买房不能说是人生最大的事情，但也是一个不小的投资，需要花时间去看去了解去判断从而做决定的，但是一旦有合适的房源出现，那么又得果断作出决定；信任因素，一般来说，首次购房者需要经纪的协助，因此找一个耐心专业值得信赖适合自己的经纪非常重要。买房合同签好后（当然也可以在买房前），需要联系律师，银行，验屋师，会计师或者装修师傅等。

最后，想说的是，市场上永远没有完美的房子，但是人的感受却可以做到完美。condo对于大部分首次购房者来说仅是一个起点，是一个过渡，就是找一个自己的窝让自己安定下来。祝愿各位都能够住进自己满意的房子。

如果您有买卖房的需求，或者对于此文有任何意见，请打电话 647 627 6160 Annie

多伦多买房和养房的主要费用

在跟客人交流时，客人经常会问的一个问题就是买房都有什么费用？资金应该如何准备？现将上述问题做一个简要回答，以便您对在多伦多置业有一个更好的了解和安排。一、购房费用(以50万价格的房子为例)
1. 房款：根据您的资金安排可以用于购房的款项。如果需要贷款，最好是提前与贷款经纪沟通，做一个与评估（Pre-Approval），看根据您的收入可以贷给您的最大贷款额。通常新移民没有工作和信用记录，可以贷到75%。您可以贷到款项+您可以用于做首付（Down Payment）的金额，即为你可以买的房子的价格预算。如果是50万价格的房子，需要准备首付款$125000.

2. 土地转让税（Land Transfer Tax）：分两类：

A. 安省土地转让税：只要在安省买房的买家都需要支付的税赋，具体如下：
安省土地转让税征收办法：住宅：
– 购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上
– 购买价格在5.5万到25万元之间的，征收1%，再加上
– 购买价格在25万到40万元之间的，征收1.5%，再加上
-购买价格在40万元以上的，征收2%

B. 多伦多市土地转让税：在多伦多市购房的买家需要额外支付的税赋，具体如下：
-购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上
– 购买价格在5.5万到40万元之间的，征收1%，再加上
-购买价格在40万元以上的，征收2%

如果是全球首次置业者，安省的土地转让税可减免$2000, 多伦多市的土地转让税可减免40万房款以下部分，即最多$3725。

如果是50万的房子，需要缴纳安省土地转让税$6475+多伦多土地转让税$5725,共计：$12200. 如果是全球首次置业，则只需要缴纳$4475+$2000=$6475

3．律师费：根据房屋价格在$1200-1500

4. 验房费：$280-350

5．Adjustment: 对房屋交割时卖方或买方在物业税（Property Tax）、物业管理费（Maintenance Fee）等款项的已付或未付的一个调整。律师会做详细计算。

综上所述，如果买50万左右的房子，准备$140000(如果是首次置业)已经足够了。

二、资金安排

1．订金：合同签订后24小时需要缴纳合同金额的约5%的银行本票给卖方的经纪公司，存在其信托账户内。50万的房子约为$25000。即是说如果您帐上有25000元就可以去下offer了。

2. 验房费：通常是在合同签订后3天内完成。这笔款项很少，可以忽略不计。

3. 其它款项：即首付款-订金后的余额、土地转让税、律师费、Adjustment等，在房屋交割前将钱给到您的律师处就可以了，具体金额，律师会详细计算告诉您的。

以50万房子为例，交房时再准备$115000就可以了。

三、养房费用

1．按揭供款：视您贷款的金额而定。如果按上述的例子，贷款75%即375000，每月的还款额（本金+利息）约为$1500左右。

2．物业税（Property Tax）：只要是在安省拥有物业的屋主都需要缴纳的。约为政府评估价值的1%左右，各个市稍有不同（具体请见我另外的文章介绍）。50万的房子约为3000元左右吧（视评估价值不同而不同）。

3．物业管理费（Maintenance Fee）: 如果是共管式的公寓或townhouse,需要每月交纳的物业管理费，含房屋保险、公共设施的维护、部分水电气等的费用。如果是freehold的独立屋、半独立屋等则不需要缴纳该笔费用。

4．水电气等：150-300元左右，视个人使用量而定。

5．房屋保险费：50万左右房子约40/月。

综上所述，养房支出一般需要2000元/月左右。但其中的按揭还款中有一部分是还的本金。

根据上面的介绍，您应该对在多伦多购房有了一个大概的了解，到底是租房还是买房？买多少钱的房子？资金如何安排等，就要根据您的具体情况而定了。

在多伦多投资Condo

CONDO投资技术之一：炒CONDO楼花要选20,30层以上高度的楼盘

1、要挑选高层和超高层CONDO 至少20层以上的楼盘, (安省规范: 超高层楼须24层以上, 80米)；

2、也不是越高越好, 但建筑容积率(FSI)要大的, 高度在30–40层为最佳；

3、从下定金的那天到你卖掉时的阶段为投资期, 3–5年为佳；

4、本地开发商从发售, 开始施工到建好到交楼的时间(DURATION) 一般为：20层的2年, 30层的 3年, 40层的 4年, 50层的45年。

本地承包商受法规保护, 早7点晚3点工作, 周末休息, 假日放假, 隔2年还罢工一个月, 行业里还有LWD, 即恶劣天气可以停工, 跟中国的农民工没法比, 跟中国的施工速度不能比；

5、 TIME IS MONEY, 炒楼花, 就是以时间换空间, 让她在建设期中慢慢升值, 太短, 有风险, 20层以下的不要考虑, 太长, 5年以上也不好, 投资周期长了, 资金周转和再用收益再投入下一个楼花的搭接数减少, 对长期赢利计划不利；

6、 3–5年的时间, 万一遇到房市低迷, 比如08年底, 可以消化掉低迷期的价格波动, 房价会有时间回弹, 比如09年6月后；

7、开发商在售楼时宣传的建成年份不要相信, 即ESTIMATED COMPLETION DAY. 说2年后交楼,　你要打个系数: 1.2或者1.5才准。

高的Condo 建设期较长, 有升值空间, 投资回报会稳妥。

CONDO投资技术之二：炒CONDO楼花要选可靠的著名开发商的楼盘

1、挑选CONDO 楼花就象挑选投资品种或产品, 她的质量,信誉, 品牌价值, 升值潜力跟开发商的实力, 名气, 历史背景, 已有建成楼盘的效应, 售后服务,物业管理, 管理基金储备, 等等有着密切的关系；

2、 在大多伦多,开发商有几百个之多,但是一些知名的大开发商, 他们的CONDO项目一直是投资者关注和非常感兴趣的购买对象；

3、再有的是, 这些开发商设计的楼盘无论从建筑外观, 绿色环保(LEED)等级, 地点的选址, 总体布局, 功能配套等方面都具备优秀的经验和更具竞争力及高人一档的特长；

比如, TRIDEL CORP, 年年评奖获奖, 成为本地和本国的模范建筑商, 它的楼盘很好卖, 并领导绿色建筑设计, 环保先锋, 多座大厦都是LEED 银级。

比如, MONARCH CORP, 现代化管理的楷模, 10年前建成的CONDO, 2室的UNIT, 800尺, 一个月的物管费只要$320。

4、再举个例子, ONE BLOOR TOWER 是2007开盘的TORONTO 号称最高的豪华公寓, 80层, 257米高, $4.5亿的建设成本, 当时的疯购情景很多人都知道的, 开发商BAZIS却是在东欧的卡萨卡斯坦(KAZAKSTAN) , 结果08年的金融海啸一来, 这家的老底给泡了, 它资金链中的股份银行遇到了坏帐, 好象还有资金被中东的项目给套牢了, 并引发了资金欺诈的法律官司, 就发生了大批投资人要求退还首付和放弃的风潮, 直到09年, 本地两家有实力的开发商联手把BAZIS付出的土地钱给买下了, 并在协商是否把楼盘继续盘活下去, 所以说这就是风险。

买CONDO尽量买著名的大开发商的项目, 你会从中获取较高的收益和避免风险的冲击。



CONDO投资技术之三：炒CONDO楼花要选首付比例低的楼盘

1、 楼花出售时, 开发商会有不同的销售方式, 其中首付比例各有不同, 一般是房价的20%或25%, 也有低的15% 甚至于10%的DOWN PAYMENT, 比方叫$D%。 一般说, 市场低迷和竞争较高时会有低的机会；

2、绝大多数是你留最后的5%到交楼(CLOSING)时才付清全部首付, 前面的$(D-5) % 你必须在下定金签OFFER后的一年内分期付掉；

3、比如： 首付款是房价的25%, 你买的一个楼花SUITE 是$35W, 这里的付款次序是, 签约时当场付$5000, 一个月内补足第一个5%, 三个月后再付5%, 9个月后再付5%, 12个月时再付5%, 共付了20% , $70000, 剩下的最后5%要在建成交楼时付清, 也许是3年后的事了；

4、这笔钱并没有直接给开发商, 而是存在一个律师事务所帐上, 开发商拿不到大家的首付钱, 这是加拿大很好的一条法规来保护投资者的利益, 即如果开发商倒闭了，大家的首付款会得到退还保障的，开发商只有把楼花卖掉至少75%后, 才有资格向银行申请贷款，得到批准, 并加上自有资金, 然后才能招标承包商开工建楼；

买楼花要尽量找到首付比例低的楼盘, 你的收益和回报相对较高, 同时资本金风险也小。

CONDO投资技术之四：炒CONDO楼花要选热点地区的楼盘

1、多伦多有三大地区是投资CONDO 的最佳LOCATION；

市区中心: DOWNTOWN & MIDTOWN

北约克中心: NORTH YORK CENTER

湖滨西区:　LAKESHORE BLVD WEST

A、 DOWNTOWN 市中心从南边的湖边开始,　北到BLOOR STREET, 东从DON VALLEY PARKWAY, 到西边的BATHURST STREET；

B、MIDTOWN，从BLOOR ST 到北边ELGLINTON AVE, 主要沿YONGE STREET 两边；

C、北约克中心是指从南边HIGHWAY 401开始,　沿YONGE STREET两边,　到北边的STEELES AVE EAST 这一长廊区域, 又叫北约克DOWNTOWN；

D、湖滨西区是指沿GARDINER EXPRESSWAY 湖滨高速路的南边到大湖,东从PARKSIDE DR ( HIGH PARK) 到西边的ROYAL YORK RD, 主要集中在HUMBER BAY 一带。

这些区域的优点和优势我就不唆和累牍了，举个价格真例，李嘉诚旗下的CONCORD ADEX在2000年开始发售DOWNTOWN 的CITY PLACE雍景豪城第一栋大楼时, 价格在$200/尺, 到2009年最新的PARADE楼花价格在$600/尺左右, 300%的涨幅。

2、 再看看2005年到2009年以来, 这些地方的楼花价格变化：

市区中心：DOWNTOWN & MIDTOWN, 从 $330/尺到$600/尺, 涨80%；

北约克中心： NORTH YORK CENTE, 从 $300/尺到$500/尺, 涨66%；

湖滨西区：LAKESHORE BLVD WEST, 从 $315/尺到$550/尺, 涨75%；

注意:：以上价格不包括超豪华和次豪华高级公寓, 只是普通高级公寓, 指一般工薪族和白领阶层可负担的。

买楼花要尽量选以上区位的楼盘, 她的增值速度和回报相对较高。


CONDO投资技术之五：炒CONDO楼花要选开发商允许转让的楼盘

1、 DEFINITION：

An Assignment (i.e. purchase) of the right to purchase a property The Builder has given the Buyer the RIGHT TO ASSIGN the unit (sell the agreement) to another Buyer, it can be the transfer of a contract to purchase, before occupancy. After occupancy, the property can be sold and is classified as a ‘’resale'’；

2、楼花在销售时, 开发商有规定投资人能否在建成之前提前转手楼花, 不同的楼盘合同有这三种形式, 关于在CLOSING之前能否提前转让的条例：

A、NO ASSIGNMENT FEE, 即签约后在交楼(OCCUPANCY)之前任何时间可以转手, 开发商不收任何转让费；

B、 签约后在CLOSING之前任何时间可以转手, 但开发商收转让费$3000$5000；

C、签约后在CLOSING之前任何时间都不可以转手, 只有OCCUPANCY后可再次出售RESALE；

D、也有很少的开发商要求在工程进度到75%或90%时才允许你转卖。

第3种对于想转手就比较麻烦, 但并不是不行, 要经纪和律师合作才行, 还要专门的转手合约去和后面的买家共同签证, 但最好不要开发商知道, 是一种私下转让。

3、由于在CLOSING或OCCUPANCY后, 买家还要最后付5%的首期, 这样会加大投资的本钱, 对于炒楼花来讲, 为得到最大回报和收益, 要选能提前转手的且不收转让费的楼盘去投资, 或从风险控制方面, 即使收转手费, 也选可转让的楼盘。

买楼花要尽量选可转手的楼盘, 她的回报相对较高, 随时可把握机会出手, 并控制风险。



CONDO投资技术之六：炒CONDO楼花要选小户型的单位

1、 CONDO里的单位主要有这几种: 单室套(BACHELOR OR STUDIO), 1房的, 1+1房的, 2房的, 2+1房的；

2.、目前在好的地区, 比如DOWNTOWN 和NORTHYORK CENTER, 二手CONDO成交最多的是1+1 房的, 其次是1房的, 租房市场以1+1最好出租, 然后是1房和2房的；

投资CONDO的买家, 以1+1的最多, 其次是1房的, 在DOWNTOWN有些价格较高的楼盘, 比如单价在$650750/尺的, 很多STUDIO的房型很受欢迎。

3、 再从财务和收益角度考虑, 小户型即面积小, 价格就比大的要便宜, 那么首付价也少。

对于我们刚进入投资CONDO的人讲, 可以先买小的。比如, 一个1房的要价$30万, 2房的要$40万, 如果首期要20%, 那么它们分别要付$6万和$8万, 买小的可省$2万；

如果面积分别是600尺和800尺, 那么每尺增值$100的话, 分别增加了$6和$8万；

本金回报率都是一样100%，故宁愿买小的投资。

4、还有, 在你要卖掉楼花时, 小户型的价格要少, 买家容易出手购买, 而且, 年轻的白领一般会买小户型的做为有房一族的起步阶段, 对1房, 1+1房和STUDIO的很感兴趣；

买楼花要尽量选小户型的, 交投最活跃, 出手容易, 风险也小。



CONDO投资技术之七：炒CONDO楼花要选地铁沿线和站点的楼盘单位

1、多伦多的地铁交通很方便, 关键是很安全, 上班族, 学生等大多喜欢这种交通方便和生活热闹的住房环境；

2、从downtown的union 站到北边的finch 站沿线, 是最繁华的yonge街, 20分钟内地铁即可穿越这长达18KM 的路程；

3、从湖边的LAKESHORE 到BLOOR, 沿途CONDO的出租和买卖十分抢手, 都因为地铁的效应, 楼花价格已在$650$850/尺, 还不包车位和储物间, 房租金: 2房的高达$2800/月, 1+1的高达$2200/月, 1房的高达$1800/月, 其实很多买家和租客工作和上学基本不用开车, 走路或搭街车很容易了, 冬天还有地下城:PATH；

4、再从BLOOR/YONGE这个最大的十字街口看, 地铁在这里交汇, 东西向更直达STC和ETOBICOKE, 附近的500米范围内CONDO更是一手难求；

5、更大的热点区在北约克中心, 俗称多市的第二DOWNTOWN, 从404到STEELES, 主要集中在SHEPPARD和FINCH这段上, 楼花已达$600/尺, 700尺的二手CONDO已卖到$33万, 华人生活方便, 花少的钱住都市的房, 20分钟直达湖边市中心. 而且从SHEPPARD站转车去东面, 即有大型华人超市, 今后从DONMILLS的地铁沿SHEPPARD东向一但建成和STC连环, 将更便捷, 高效；

6、开发商就好在地铁站附近建新CONDO, 以跟上经济发展的节奏, 还是体现了以人为本的原则。

买楼花要尽量选交通方便的地铁主要沿线的楼盘, 升值最快, 交投活跃, 出手容易, 风险也小。

CONDO投资技术之八：炒CONDO楼花要买内部价, 要经纪的VIP价,要排队去买

1、炒楼花的原则是低买高卖；

同样的楼花, 能买到最优价就是成功的投资, 怎样买到低价的楼花呢?

2、目前楼花的价格大可分四个档次：

A:开发商的内部员工价和给CREDIT高的经纪VIP价；

B:开发商分配给的经纪的VIP价；

C:开盘当天公开发售的优惠价；

D:开盘发完后的普通售价。

3、如果以D的对外售价为例子来看: $350000, 买一个1房的CODNO。

一般可以算出A,B,C的价格大致是:

C: 345000,

B: 340000,

A: 335000,

A和D之间差了$15000, 就是4%呀, 再算上杠杆效果, 啥概念, 就是如果首付20% = $70000,15000/70000= 21%的利润回报。

4、A价要有内部名额, 经纪必须曾经卖过此开发商的好多楼盘：

B价是投资人很容易拿到的,只要跟经纪熟；

C价是大伙去现场开盘第一天排队的, 且要你的经纪排队才行, 抢手的楼花；

一个经纪只能一人买两个,所以为啥开盘前四五天就有人连夜排队了；

D价是谁都可以买到的, 去售楼处就行, 自个签或带经纪去签约都行；

5、所以, 做为投资人, 最不要的是D价, 最好得到是A和B价, C价也是可行的。

买楼花要尽量买到内部价和VIP价,找经纪买比自己买靠谱,价格低, 收益就高,风险也小。

CONDO投资技术之九：炒CONDO楼花要买有景观的和朝向好的, 而非越高楼层越好

1、股市里有句话,叫: 买得好不如卖得好,还有: 能逃顶的才是真高手；

可是炒楼花却要反过来, 就是成不成功的楼花投资就在买的时候定下来了；

2、 CONDO大多是高层建筑, 所谓站的高看的远嘛, 同样的楼花, 能买到有景观的是成功的投资；

3、有景观一般是指坐在家里从窗看出去前面没有视觉阻挡, 没有近处的大楼挡住, 能看到远处的湖水, 山水, 海水, 河流, 绿地, 树林, 街道街景, 或远处的高楼大厦等市景, 当你劳累一天后站在窗前或阳台上看看并欣赏着美景时,那是一种多么地享受呀, 疲劳也会随之消失, 心情大好；

4、开发商在卖楼时会把有好景的, 没好景的, 没景的UNIT分成不同的价格, 当然贵的景就好, 还有, 当你要转让或出售时,有景的UNIT会抢手, 更有, 有景的升值空间越大；

5、 可是为啥买更高的楼层不是景更好吗, 其实是不一定的, 比如一个UNIT在15层, 另一个在35层, 他们的套型朝向和平面位置是相同的话, 如果都能面朝湖水,看到大湖的话, 买35层的就比15层的要多掏2万, 同样首付20%, 一个要交7万, 一个要交7万4, 而同样升值到10万时, 收益率一个是43%, 一个35%, 差了近10%, 而且卖家不愿多花钱买一个跟低很多层也能看到湖的一样的UNIT, 再有, 如果是出租的, 35和15层的租金基本一样, 那么, 用租售比衡量一下, 15的就比35的要好多了；

6、如果买了CONDO看不到啥景色, 那跟买个HOUSE看不到啥就一样了嘛, 买楼花一定要在现场观查大楼前后左右有无现建成的高楼, 档住的视线在多高, 跟你要买的层数比有无缺陷, 比如南面近处有个10层的旧楼, 那你就不能买12层以下的UNIT, 否则根本看不到景, 全被它挡死了, 窗看窗的, 不如买3楼的好出租；

7、还有, CONDO的顶层叫PENTHOUSE, 都是豪宅来的, 卖几千万的都有, 就因为有一点, 360度全景；

8、 朝向上讲, 东南和西南角有270度景观为最佳, 南向次之, 朝东和朝西再次之, 朝北最差没有阳光；

总之, 买楼花一定要买有景的和朝向好的, 贵一点不用怕, 回报肯定会有的, 但要合理挑选楼层的高低, 朝向, 套型还有大小, 做到更有效的投资；

CONDO投资技术之十：炒CONDO楼花最好不要在同一个大楼里买多套, 也不要在同一年内买好多个楼花

1、如果把年和时间当做X坐标, 把楼花数量当做Y坐标, 让我们来分析一下如何合理的购买楼花的数量和理性的在不同时间段内投资楼花的频率或节奏,这个题目的要点是风险控制技巧和战略战术.还是老话: 鸡蛋不能放在一个篮子里；

2.、有的人在看中一个楼盘时, 觉得逮到机会了,如果真遇到旁人的鼓动或不良经纪的误导, 一时冲动买下3个4个甚至更多的UNIT, 只是在同一栋大楼或楼盘(有的楼盘会有23个群楼), 那可就要注意今后的风险了；

3、首先的弊端是在同一个时间内要交更多或成倍的首付款,给你资金周转带来压力,第二, 大楼会在同一年内建成时, 你N多个UNIT会在一起验收和交楼,并交付最后的首付款, 同样带来资金压力, 那你说, 我钱多不在乎, 可怕的是第三点, 如果在你下定金后到大楼建好时的3–4年中, 开发商出现问题或承建商出现问题,造成工程停顿, 延期, 把你本来要在原竣工前转卖的计划打乱了, 资金链断档, 更可怕的是, 快建好前的一年或半年, 市场出现动荡, 比如象08年–09年那样出现危机, 房价不涨或下跌, 你的N个UNIT转卖产生困难, 要想在某一段时间内脱手N个楼花的话已不可能,这样的风险就是你的投资失败；

4、还有, 买很多UNIT在一个楼里, 过了3年, 如果这个大楼周边的环境有变, 比如当你要交楼前, 大楼旁又在开发其他楼盘, 施工期弄得很乱, 给来买你楼花的买家造成不好印象, 或者大楼旁出现其他不好的因素比如多了个医院, 消防站, 清真寺, 那楼盘的价值无形中就不升反降, 给你脱手楼花想赚高利带来巨大压力；

5、 有的人会在一年内买很多楼花, 可能是不同的楼盘, 这样也有风险, 因为同一年开卖的楼盘, 如果都是高层建筑, 一般都会在34年内同时竣工交楼, 这样跟上诉的情况很象, 给你转卖和资金链上带来危机。

6、有人问, 那我不买的话, 明年买不是更贵吗, 有可能的, 但从风险考虑,最好还是分期分时投入资金购买, 留些钱再买更好的,还有, 炒楼花是为了赚差价, 比如今年买的是$600/尺的,三年后涨到$700/尺, 你赚$100/尺, 如果你明年买一个是$650/尺, 再过三年涨到$750/尺, 你还是赚$100/尺, 不过就是明年你下的定金和首付会多一点, 因为同样大小的楼花会价格高一些, 但总比你在同一年内左右交楼或转卖N个楼花要稳妥的多, 更有利的是, 你可以把投资的现金流按不同年份进行操作, 每隔一年你可以有卖掉楼花后的收益, 再把多赚的钱计划好下一次的资金合理的滚动, 也可把每年市场的涨幅或波动给平均或平摊了, 从而有效的规避风险, 不会把一个篮子里的鸡蛋都押宝一样的砸在一堆里；

7、当然不反对你赌一把, 但如果有不测风云出现, 你会很狼狈很惨。

总之, 买CONDO楼花最好在同一个楼盘里买1到2个, 同一年内也买不要太多, 好的楼盘每年都有, 好的投资项目每年都出现, 有钱就不用急, 好好在X和Y坐标上摆布你的投资点数和时间线, 楼花投资不是3, 5年就能发大财的, 可能会8年,15年,财富才会越积累越多, 但不能不考虑控制风险, 谁控制得风险最好, 长期下来, 谁才是最后的赢家。

买二手 condo的那些事儿

Condo市场走低， 而租房市场上扬, 预示着买方市场悄然来临。许多对于condo 翘首企盼多时的人已经开始摩拳擦掌了。无论您是投资还是自住，以下是个人对于买二手condo总结的一些建议，希望对您有帮助。
二手condo越年轻的越好
买二手condo最好是3年以内的，绝对不要超过7年。一来是condo费会随着年数的增加而增长，越老的condo通常管理费也越高。这也是为什么一些老condo 很便宜却无人问津的原因。有一次，一个客户很兴奋地告诉他找到了一个good deal. 他发现了在downtown financial district 的一个1+1的condo只需要28万，同一地区的均价当时是35万。且从照片看布局合理，风景优美，简直是dream condo。本着天上没有馅饼掉的原则，我仔细一看，原来此condo已有近20年楼龄，condo 费更是超过同地区其他同等 condo 的两倍以上。难怪挂牌近两个月也没有售出。其次，老的condo 容易出现各种问题, 而对于structure issue, Tarion的Warranty为7年。因此，不要被老condo低廉的价格所诱惑，买condo，还是新的好。
成也condo费，败也condo费
Condo 费不仅会影响到您每月的收支，更对将来的出售价格有直接的影响。多数价格较低的condo都是由于condo费过高而卖不上价钱.现在新的Condo的管理费基本在$0.45 到$0.55/s.f之间. 年代较久的略高一些，但是如果超过了$0.65/s.f,您就要好好算算账了。 较新的condo 通常不包电费，采用电表入户，独立核算。很多客户问我：这启不是吃亏了？其实不然，condo费全包虽然表面上看起来占了便宜，但是会导致condo费上涨迅速，单独结算既可以减少浪费，而且电费也并不象想象中那么贵。一个一房一厅的单位通常一个月的电费大概是$25左右。还好吧？！
condo也要买名牌
您也许不是一个讲究名牌的人，但是买condo 您一定要买名牌。这里的名牌指的是知名的承建商（builder）建造的。知名承建商开发的楼宇质量有保障，从而condo费涨幅较慢。因为condo 费的一部分就是用来维修和更新楼宇的。如TRIDEL的楼，有的condo fee 几年如一日。也难怪其成为多伦多的top builder之一。本人较欣赏走高端路线的Tridel, GreatGolf 和Pinnacle，质量过硬外，整体设计也很豪华，很有酒店式公寓的感觉。condo 毕竟不同于公寓，需要有一点奢侈品的感觉，这样更易于出租或者出售。所以在您做决定之前，可以让您的agent查查condo的老底。如果此builder是乡村包工队，所建大楼屈指可数，那您就要多加考虑。
关于学区的问题
很多人购买condo是为了让子女能够进入好的学校。但是，一些好的学区已经限制新的楼宇的住户入学，如North york 和 Midtown (Yonge and Eglinton)地区。 在您购买之前，一定要向当地的school board 查询清楚。曾经有客户想在Yonge and Eglinton 买一套新的condo, 让其小孩可以进入当地的知名小学。经过一段时间的挑选，客户选中了一套。虽然builder说并未接到任何入学限制的通知。但是保险起见，我咨询了Toronto School District Board,被告知由于周围新的condo 太多，这座楼被划在了那所小学的学区之外。如果您也是为了下一代，一定要在购买之前查询清楚。
Status Certificate， 您一定要知道
每个condo 都有Status Certificate。它里面包括财政状况，有没有lawsuit，需不需要大规模的修理等信息。如果大楼的财政有潜在问题，如reserve fund（condo费的一部分用来修理或替换新的设施）不足，那么condo 费就有可能大幅度增长。对于养宠物的限制也会在其中说明。有的condo 虽然允许养宠物，对于大小却有规定。如果您有宠物，特别是大支的，像是黄金猎犬或者德国黑贝之类的，那么您最好和律师询问一下。不要造成狗与condo 不可兼得的局面。

加国Condo投资:入场容易退场难！

本文的题头乍看上去像是在赌场的牌桌上打牌，和Condo投资有什么关系？让我们先了解一下本文的主角们吧：

 　　1，庄家：Condo开发商（以项目运作为手段，盈利为目的的资本运作人）

 　　2，发牌人：地产经纪及地产销售员（以赚取佣金为谋生手段的推销员）

 　　3，专业玩家：专业Condo投资者（理解Condo投资原理， 通过实现长期持有物业增值，同时实现租金回报而获利的专业投资人）

 　　4，业余玩家：业余Condo投机者（手上有点余钱，自我感觉多伦多地产形势大好，炒个Condo一定能赚钱，但并不真正了解Condo投资原理的普通人）

 　　要想用一个相对通俗的方法来客观而且形象地描述一个不断变化的市场， 其实是一件不太容易的事情。借牌局来比喻现在Condo市场上的变化，可能不太恰当， 但多少有一些神似。笔者在多伦多投资 Condo有年头了，多年来写下的Condo投资基本原理估计看过的人不少。枯燥的原理总没有形象地表述更让人容易理解。 让我们就借用牌局来讲一讲在即将过去的2014年，多伦多Condo市场上都发生了些什么有意思的变化。

 　　牌局还是那些牌局，但玩家群的素质整体下降

 　　笔者在多伦多投资地产十几年中，见证了多少个牌局的开盘和洗牌，经历了几轮Condo市场的起起伏伏。笔者的切身体会就是，无论市场好坏，在牌局上亏钱的通常就是那些先是过于乐观，无知无畏进场，而后失去耐心，慌慌张张退场的业余玩家们。所以，要想在牌局上有所斩获，不能只靠运气，无时无刻都需要知识、经验、信息和眼光。笔者除了自己谨慎行事，随时还得提醒身边的玩家们， 一定要居安思危。在Condo投资的牌局中，要想现在和以后不被市场所淘汰，是需要定力的。小心行得万年船。

 　　专业的玩家总是希望市场越健康平稳越好。我们判断Condo整体市场是否健康，除了要看供需是否基本平衡以外，还要看两个方面： 1，自住型购买者和投资性购买者的比例；2，在投资性购买者中，懂行的投资者（专业玩家）和盲目投机者（业余玩家）的比例，姑且称之为玩家群的素质。十几年投资的经验告诉笔者：我们不必担心在开始购买楼花的时候，自住型购买者和投资性购买者的比例如何。因为本身自住型购买者购买4年以后才交房的期房的比例根本就不会高。有多少人会想到为自己买一个4到5年以后才能入住的房子。谁能肯定自己4年以后的工作和生活没有大的改变呢？ 所以，可以肯定的是，Condo期房的购房者中，绝大多数都是玩家，这个玩家群的素质如何，会直接影响到Condo投资市场的健康度或抗风浪的程度。

 　　笔者认为：2014年玩家群的素质下降，主要表现在两个方面：

 　　一方面，新入场的专业玩家少了，业余玩家越来越多。业余玩家的主要表现在：容易被忽悠，被误导，进错牌局选错牌：2014年多伦多新设的牌局中，出现了各色庄家，有的庄家完全就没有什么经验和背景。但是这些庄家永远不缺替其宣传鼓动的人。牌桌上庄家请来的发牌人在这几年也越来越多了。就像林子大了什么鸟都有，有的发牌人刚拿到发牌执照， 管他什么庄家， 只要请他发牌他就去，有佣金就都是好庄家。
于是一时间在多伦多的报纸、电台、网站、微信、微博、Facebook等等一切人们可能接触到的媒体及社交工具中出现了大量的“好牌局”。新的发牌手不知者无畏，这还可以原谅。有些老资格的发牌人可是老江湖了，什么都明白，可一样做着指鹿为马，挂羊头卖狗肉的吆喝。有些庄家就更厉害了，手上有一些个烂牌局，几乎谁上手谁倒霉的牌局，同时还有一些能给部分玩家有利可图的牌局。两种牌局一好一坏。这庄家可不是吃素的，竟然给一众发牌人交代了，你们谁给我先把难出手的牌局整出去了，谁才有资格在好卖座的牌桌上发牌。差的不卖， 好的没份儿！好家伙，这个玩法笔者可从来没见过，只好敬而远之。这些不负责任的推销，最容易忽悠的就是不了解实际情况的海外买家或刚刚到多伦多的留学生。
 　　

 　　2014年，业余玩家中不乏海外的玩家。记得今年就有新进的发牌手在一些媒体上表示，仅通过现在最流行的微信就能在一个项目上卖掉几十套Condo，买Condo的玩家们大部分都不长期住在加拿大， 有的来都没有来过多伦多。笔者一直以来反对从众心理支配下的盲目投机行为，总是希望明白投资原理的本地专业玩家越多越好。有些海外玩家们只知道加拿大是个好地方，多伦多市中心是个风水宝地，其他基本不懂。不知道什么是合理的租售比，哪个开发商是可靠的，哪些房子才是性价比高的。更要命的是， 他们不会知道，加拿大的5大银行为了防止可能出现的地产泡沫，可能会在未来对外国人的投资房贷款的大门关上。等要洗牌（交房）了，他们只能借较高利率的贷款或付清全部房款。这种没能力交割或不打算长期持有的业余玩家越少越好。

 　　另一方面，大量业余玩家出现在市场上的另一明显趋势就是：2014年以后的Condo投资市场上，有一个前所未有的现象：那就是将会有大量已经在牌局中的业余玩家在洗牌前想提前退场。直白地说，就是会有许多的玩家在Condo楼花交割产权前，需要寻找新的买家转让出自己手上的楼花。虽然这对专业玩家们来说，何尝不是一次洗牌抄底的机会。但笔者更想在此费一些笔墨提醒想要提前退场的玩家们：要洗牌了， 你准备好如何退场了吗？

 　　洗牌前的退场：楼花转让到底是怎么回事

 　　要洗牌了， 就意味着玩家们几年前上牌桌时下注拿的牌，即开发商签下的期房合约就要交割产权了。所谓的楼花转让–Assignment，就是将自己以前在开发商处签约购买的尚未交割产权的期房合约转卖给第三方。

 　　有些期房投资者，在跟开发商签署期房购房合同以后，就有意在房屋产权交割以前找到下家，加价出售。 而有另一些投资人和购房用来自住的消费者， 也是由于价格上可能的优惠，有意寻找这样的楼花转让机会。部分期房Condo，发展商容许将期房合约在产权交割前转让给第三方，但在转名名时收取转名费（Assignment Fee）。同时对转让发生的允许时间也有相应的规定；而又有一些地产开发商， 在签署的原始合约中明文规定， 此合同在产权交割前， 不允许转让。如果第二个转手买家和第一个买家之间的转手协议没有通过开发商，也就是房屋买卖的原始卖方的同意，在开发商那里登记转名， 就属于笔者所指的楼花黑市转让的范畴了。由于篇幅限制，在这里我们只谈楼花的合法转让，不讨论楼花黑市转让。
牌桌上提前退场的约束条件及代价：转让楼花会遇到的困难

 　　不是笔者危言耸听， 在Condo期房投资这个牌桌上，入场容易退场难。原始的玩家如果在刚上牌桌的时候，即当初和开发商签署期房购买合同的时候， 如果当时的发牌员给你说：庄家很够意思，你可以随时赚了钱退场。这个合同可以转让的。如果你简单的理解为不想要这个楼花的时候可以随时很容易的转卖的话，那你就把问题想地太简单了。要想真正地将手中的楼花转出去，你一定会碰到下面几个问题：

 　　1，如果说转卖楼花就是卖一个房子，你通过什么渠道打广告找买家？

 　　一般人都知道，在多伦多卖房子最有效的市场营销渠道就是找地产经纪人把房子的信息放在地产局的多重售房信息系统MLS上， 二手房的买卖几乎都是通过这个系统广而告之的。但Assignment的信息是不被允许放在MLS系统上做广告的。主要两个原因：一，房屋在产权交割之前，楼花的产权还属于开发商，只有产权的持有者才能将房屋出售信息放在MLS上；二，在所有的期房买卖合同中， 开发商都会明文规定，不允许购房者在产权交割前将售房信息放上MLS，否则开发商有权作废合同，没收已交的定金。所以想转让楼花的人（Assignor）就必须自己找渠道打广告， 或找到专门从事转楼花的经纪人用专业有效的渠道找到感兴趣接手楼花的人（Assignee）。

 　　2，如果找到了愿意接手的买家，用什么价格转让楼花呢？

 　　在2004年到2008期间，多伦多一些黄金地段的Condo每年是以超过12%的增幅价格上涨的。如果楼花的转让发生在是在2008上半年，原始买家即使用比当时市场价低很多的价格转让2004年或2005年购买的楼花，Assignor都会赚很多利润。在之后的2009年到2011年之间的Condo市场的增幅和当时的House的市场增幅相近，保持在每年6-8%之间，2011年之后， Condo价格的涨幅略低，在3-5%之间。随着涨幅的减缓，2015年想要转让4年前买的楼花，你还有一点利润，当然还要看你是在哪一轮买的什么地方，什么样的楼花。

 　　如果你想转让的是一两年前购买的楼花，扣掉市场营销的费用，相信一定是要亏钱的，保本的可能性不大。由于从2014年开始，Condo市场已经进入价格滞涨时期，你2014年购买的楼花要想在交房前转让，扣掉转让成本，大的盈利可能性不大， 还是要看你具体的项目，地点及户型。

 　　对期房交割产权之前的Assignment来说，我们还要客观地分析潜在的接手人会是什么人。大多数普通投资人及自住房购买者都会选择要不从开发商处直接购买房屋，开发商售楼部有样板房可以看，购买时更放心；亦或直接选择二手房，可以看实际的房子，办理购房手续也简单的多。其实只有两种人愿意考虑接手楼花：一种就是专业玩家，找机会抄底，从别人手里割肉的人。另一种就是自住型买家， 钟情于某一个地段或某一户型，同时又不想再等很长时间就能住进崭新的房子的最终消费者。期房在交割产权以前转让，买房者能不能看到实际的房子也是很重要的。一般来说，只看图纸不用实际看房的买家是投资型的专业玩家，价钱给的不会高。 而愿意出相对高一点的价钱的自住型买家通常是要求现房，即可入住或一定要看到现房， 才决定是否买。当然个别情况除外。如果你碰见了后者， 你就是非常的幸运了。反过来， 如果你真的房子不转让就无法交割产权，前面的定金打水漂了的话，碰见能帮你减少一点损失的人，你也只能割肉了。现实将是残酷的。
房屋的交易价格除了与宏观的市场供求关系及市场氛围有关，更直接的和微观上的本地区甚至同一栋大楼的供求关系相关联。期房在交房的时所有的房子都是空的，除少量当时买房就是为了自主的买家外，大量房屋都要求租或者求售。由于短时间内如此大量的房屋供应量上市，投资者必须做一个选择：要不打时间差；要不打价格差。最佳的选择是卖房打时间差，不去凑热闹，在卖不掉好价钱的时候卖房；租房打价格差，第一年租金价格比被人便宜$100/月又何妨呢， 一年也就便宜了$1200.00。等第二年微观房屋供应量稳定了再回到市场价也不迟。如果你不得已打不了时间差，交房前必须要把手上的烫手山芋转让出去，形势不利于你，就只能选择压价卖房了。要想提前退场，一定是要成本的。

 　　3，找到了买家，是不是就一定能转让了呢？

 　　答案是不一定。即使你费了九牛二虎之力终于找到了一个愿意接手的买家，你还是要通过开发商办理转让手续。按惯例来说， 如果原始买家的购买合同是在开发商公开销售阶段自己走到售楼中心直接和开发商售楼人员签署的合约，而自己又不是很懂Condo买卖的话， 通常开发商是不会在合同里主动加上允许做Assignment条款的。

 　　即使是在VIP销售阶段，开发商促销给了允许转让的优惠条款， 但是这个允许的转让一定是有条件的。通常是规定了允许转让的时间；同时还会规定如果该项目所有单位没售出到90%以上或你所购买的户型开发商还没有售完，也是不会允许转让的；最终还会有一个不用任何解释的前提条件， 就是开发商有根据具体情况拒绝转让的权利。当然在向开发商申请转让签字时，原始买家不能拖欠应付的定金， 同时接手的买家还要提供贷款的资信证明等。

 　　所以笔者在实际代理处理期房转让事务前，建议出让方一定要确认， 开发商是否有一整套完整的程序允许转让。

 　　4，转让文件的准备和签署是一个复杂而且繁琐的过程

 　　不同于二手房的买卖。转让楼花的《转让意向合同书》内容的准备非常的繁琐。其工作量是二手房买卖合同准备的工作量的三倍以上。 二手房买卖只需要确定一个交割日（Closing Date）。在这一天律师负责同时交割产权及钥匙， 简单利落。而期房转让就不同了，这里可能牵涉到的重要日期有4个：什么时候双方到开发商处办理《开发商同意转让文件》的签署，如何办理签字手续；什么时候原始买家可以拿钥匙；什么时候接手的买家从原始买家处拿钥匙并可以入住；什么时候产权交割。
 　　

 　　与之对应的还有一个繁琐的房款支付安排，这里面牵涉到原始买家的原始买入价是多少；双方商议的楼花转让的转让价是多少；原始买家已经支付给开发商的定金是多少；接手买家应该在签署转让意向合同时的定金是多少；这些款项都应该在什么时候支付；在交钥匙时， 接手买家应该给原始买家的钱是多少， 应该给开发商的钱是多少；在交产权的时候， 接手买家应该给原始买家的钱是多少， 应该给开发商的钱又是多少；以上所有款项的数目及支付时间，都得在《转让意向合同书》中标明。买卖双方的讨价还价，绝对不仅仅局限在对房屋价格的商谈，更要涉及上面这些具体问题的谈判。
由于合同牵涉到三方， 那么三方在房屋的产权完全交割之前的权利和义务也相对要复杂的多。这里面有一个非常重要的概念，很多人是不知道的：即使在楼花出让方和楼花接手方在开发商处办理好了买家更名手续，原始买家对原始合同的履行截止到房屋产权交割之日都一直负有连带责任。这是Condo Act法律明文规定的。也就是说，如果接手的买家在期房产权交割时交不了房，开发商同样有权找回原始的买家承担房屋交割责任。

 　　玩家提前退场的代价：转让楼花的成本及税务处理

 　　由于综上所述的原因，楼花的转让本身绝不是一件容易的事。当你想转让楼花抽身退出时， 你可能会发现：可能很多发牌手/经纪人其实根本不完全清楚这里面的弯弯绕绕。这不能怪他们， 因为在多伦多地产局的执照考试和职业培训教程里根本就没有这些内容。很多情况下，知道其中沟沟坎坎的经纪人是不想轻易揽下这种吃力不讨好的活儿的。而愿意揽下这个活儿的，可能碍于面子推不掉帮帮你的义务，因为当初帮你买的， 当时答应了也帮你转让的；还有一些愿意揽下这个活的，就是新手，闲着也是闲着，有事做总比比没活儿干要强。他们压根儿就不知道，这活儿到底麻烦不麻烦。

 　　笔者建议：只要能撑的过去，在未来两年里尽量在牌局里呆着，把房子租出去，打好手上的牌不要轻言提前退场；熬不住了， 一定要提前退场的，就要准备好你的代价。天下没有免费的服务，市场营销成本是绝对小不了，开发商收取的同意转让手续费具体是多少，就得好好查查你的原始买卖合同了，一般约$3,000至$5,000外加HST。 有时即使开发商免掉了所谓的合同转让费Assignment Fee，但是办理合同转让手续需付给开发商律师的费用：$600-$800加HST是肯定免不掉的。当然， 你自己请的律师也是要收取一定费用的。

为何欧美富翁的太太多半不是美女？

2006年美国税务局的统计显示，纽约华尔街三十多万员工的年平均收入超过30万。我在华尔街前后工作了十几年，知道这个统计数字所言不虚。我周围年收入超过50万美金的同事多如牛毛，超过百万年薪的也随处可见。其实这些高收入的同事们也不过是“打工仔”而已。纽约是全球几百家大公司的总部所在地，扳起手指数数有多少老板们，就可以想象纽约有多少亿万富翁了。可见，在纽约“坐拥一千万美金只能算中产”，的确没错儿。

纽约更是美女如云的地方。华尔街公司的女秘书们，哪一个都不比好莱坞的女明星差。“水往低处流，人往高处走”，既然纽约的亿万富翁多如牛毛，殷实人家不计其数，按说“Beauty and the Beast”—— “郎财女貌”，富翁娶美女该是顺理成章的事情。但据我多年观察下来，富翁的老婆多数不是美女；而想嫁富翁的美女也很难如愿以偿。

94年我刚进入华尔街不久，我的部门经理、西班牙裔老美Juan（发“黄”音）在华尔街对面的“布鲁克林高地”买了套百万公寓。乔迁之喜，他请同事们到新居开Party。“黄”一表人材，30岁刚出头。虽然在美国不能打听收入，但华尔街大投行的部门经理，年收入随行就市至少30万美元。从平时的聊天得知，他已经结婚几年，有一个孩子。我想他的太太一定很漂亮吧。那天去他家，一个相貌平平的黑人大嫂开的门，我说是来参加Party的，她欢迎我进去，还问我是 “史蒂夫（我英语名Steven）吗？我心想她大概是“黄”家的保姆。进去后，“黄”一作介绍，才知道她就是“黄”的太太珍妮。

珍妮虽然相貌平平，可她是“黄”大学里的同学，哈佛的高材生。据“黄”讲，珍妮不但才智超人，读书时，尽管课业繁忙，她仍经常挤出时间做义工，有时去病童医院给孩子们讲故事；有时到老人公寓陪孤老上街散步，“黄”爱上了极具爱心的她。娶了珍妮之后，家庭后方稳定，“黄”的事业蒸蒸日上。

自从见到了珍妮之后，我便“小心翼翼”，但凡参加这样的Party，别乱猜测谁是谁，听主人介绍后再打招呼为好。

我的朋友玉芬，因为老公有了外遇，快毕业时离婚了，两个孩子都归她。那时我想，这下她可惨了，徐娘半老，又无风韵，还带着两个孩子，今后恐怕只能找个老头儿相伴了。没想到半年后就接到了她的结婚请柬。在她的婚礼上，我又一次跌破了眼镜，原来她嫁了个老美——理查德，小伙子帅极了，人高马大的，乍一看还真像汤姆克鲁斯！而且是“初婚”，还比她小了两岁，是华尔街的交易员，每年至少赚50万美元。

细想下来，玉芬虽然外表一般，岁数大些，还带着孩子。可她不仅像西方妇女那样特立独行，在职场上勇于进取；而且开朗活泼，经常带着孩子打网球，理查德就是在球场上认识她的。她做得一手好菜，理查德是意大利后裔，一吃她烧的菜便想起了他的母亲。看来张爱玲说得不错，要拴住男人的心，首先得拴住男人的胃。

我在纽约读书那会儿，同学中单身的中国女生有六个，不怕她们骂我，在我的眼里，这六个人不仅没一个称得上美女，有两个连中等姿色都够不上，还都上了点儿岁数。她们都说自己在国内是老大难——“高不成低不就”；父母每天唠叨，亲友们不断追问，一逮着机会就拖着她们到处相亲，真是不胜其烦，出国是她们摆脱烦恼的一大动机。有意思的是，国内的老大难，一到美国都成了“香饽饽”，和玉芬一样，后来一个个嫁得如意郎君，清一色的老美，个个年轻英俊，虽不大富大贵，也都是高收入专业人士，前途无可限量。

谈了我们普通人，再来看富翁们的婚恋吧。

好莱坞大亨伍迪埃伦(Woody Ellen)，在中央公园附近拥有价值上亿的Penthouse，他几年前抛弃了同居多年的女友，娶了养女为妻。虽说他老牛吃嫩草，不符伦理纲常。不过瞄一眼他们的结婚照，伍迪虽然上了年纪，可依然神采奕奕、风度翩翩；都说韩国出美女吧，而他那个小新娘呢，就是做十次整容，估计也缩短不了与美女的距离。

再来看传媒大亨默多克的忘年交。几年前，默多克以六十八岁之高龄毅然抛弃糟糠之妻，迎娶了三十五岁的广州妹邓文迪，一时传为“佳话”。依我之见，默多克身家几十亿，集团下又有电影公司、电视台，身边一定美女如云；我想邓大小姐即使不是国色天香，也至少是广东靓女吧。但从电视里一看，要按中国人民的审美标准，邓文迪也很难列入靓女的行列。

而希腊船王奥纳西斯，则可谓是“名女人收藏家”。他先是看中“世纪之莺”——歌剧女神玛丽亚卡拉斯，后又迎娶杰奎琳肯尼迪。他的这些名人老婆其实都不算漂亮，最多只能说有气质。看来他就“好”这一口儿。想想他的老婆是前美国第一夫人，也真够“牛”的。

这会儿肯定有人要问了，不对呀，新闻里不是常有富翁娶美女，妙龄少女嫁富老头吗？其实新闻工作者都知道，“狗咬人不是新闻”，“人咬狗才是新闻”。新闻报道的都不是常态。可见“郎财女貌”的婚配并不多见！

那么是不是美女碰不到大款儿呢？当然不是。我前面提到，单华尔街就群集了十多万高收入金领。只是在美国，办公室恋爱是职场大忌，稍有不慎便会冠以性骚扰的帽子，所以那些经理、主管对公司的美女大都敬而远之。不过，纽约好些公共场所倒是富翁出没之地，曾经有好事之人，在网上列出了一些酒吧的名字和详细地址，专供美女上那儿挑选如意郎君。我早已“名草有主”，不便贸然前去，不过听我一哥们儿说，那儿的美女可真是多啊！是一夜情概率最多的地方，但想找结婚伴侣，No way, don’t even think about it!（没门儿！）

为什么呢？爱思考的我，常琢磨这事儿。

我在瑞士信贷上班时，我们部门的秘书和我关系不错，有点儿红颜蓝颜知己的味儿。她对东方文化颇有兴趣，我对西方文化情有独钟，我们时常共进午餐海阔天空地聊。一次我冒昧地问：“你老公在哪儿高就？”她苦笑道：“在天上飞呢。”“不会吧？你长得这么漂亮会没有人追？”她说：“是呀，我也纳闷呢。我倒是不缺男朋友（她在这儿用‘Boy friend’，就是指有亲密关系的男性朋友），但早已到了谈婚论嫁的年纪。其实，我只想嫁个年收入过 30万的人。我周围好些小姊妹，长相如同白开水，毫无吸引眼球之处，可却大多找到了心仪的郎君，有的甚至嫁入豪门，我偏偏找来找去找不到，Why?! 你分析分析是怎么回事儿？

她的问题，我实在难以回答，便只能用中国人的说法，什么“情人眼里出西施”啦，“千里姻缘一线牵”这类话来“忽悠”她。这些话很难用英文解释，我说得真辛苦，她倒是听得津津有味，还一个劲儿地点头。

其实那会儿我已经渐渐地整理出头绪。窈窕淑女，君子好逑这种喜爱，首先是生理上的需要，上升到心理层面的爱情则是另外一码事儿。而再要升华至谈婚论嫁，那更是一种理智的选择。富人们之所以成为富人，他们的智商一定不低，情商肯定不俗，财商更是超凡。他们是一定能把性爱、情爱和婚姻分得泾渭分明的。

对好些富人而言，婚姻是一项长线投资。美女提供漂亮的外表，富翁出钱获得美色，看似一场公平的交易。但是，如果美女仅仅只拥有美貌的话，跟美女结婚就绝对不是一项划算的投资。因为美女的美貌会逐年慢慢地消失，就像买辆豪华车，车的价值在到手的一瞬间，就已经“Depreciation”（贬值）了，而富人的钱却往往会越来越多。因此，从经济学的角度讲，美女拥有的是贬值资产，不但贬值，而且会加速贬值！而富人拥有的是增值资产。如果美貌是美女拥有的唯一资产，往往十年以后她的价值可能归零！你说婚姻对于他们来说是一个公平交易吗？

真是“Great minds think alike”（英雄所见略同）。前些日子，JP摩根银行的投资顾问罗波坎贝尔先生在他的博客表达了类似的意思：“用华尔街的术语，每笔交易都有一个仓位，跟美女交往属于‘交易仓位’（Trading position），一旦价值下跌就要立即抛售，而不宜长期持有——也就是美女想要的婚姻。”

我突然想到房地产大王川普（Trump，目前正在竞选下届美国总统），他的“老婆们”倒个个是美女，而他就是遵守了华尔街的规则，隔三差五不断地“抛售”——“You are fired!”（川普名言），另娶新欢。

坎贝尔接着说道：“听起来很残忍，但对会‘加速贬值’的美女，明智的选择是租赁，而不是购入。”

说到这儿大家明白了吧，为何富翁多半儿不娶美女。他们并不缺美女，他们会经常“租赁”。

国内这些年新词儿层出不穷。比如人们将年过三十待字闺中的女子称为“剩女”。我周围亲友中就有好几个“剩女”，她们个个风情万千，用“剩”字来形容她们真是不公。我的远房表妹小倩就是这样的“剩女”。有一次回国去她家，表姨当着她的面托我在华尔街给她找个对象，我问她想要什么样的人。她头一扬：“妈，你烦不烦！宁为英雄妾，不做庸人妻！若没有上亿身家，别来惹我！”真是掷地有声！我听了这话，不禁替她捏把冷汗，只怕她有一天真的做了“英雄妾”，恐怕过不多久便会唱一出“霸王别姬”。

最后，再借用坎贝尔的话送给那些想嫁给富翁的美女们：“我劝你们不要苦苦寻找嫁给有钱人的秘方，而是多想想如何使自己不断的增值，这比碰到一个有钱的傻瓜的胜算要大得多。”

别被房子升值迷惑了，特别是公寓

2011-10-11 文/陈思进

不久前，我多伦多的朋友老盛退休了。他在退休前办妥了一件大事，那就是把自住的大房子换到了公寓楼，因为孩子都离巢而去，大的结婚，小的在美国读大学，再住大房子吧，一来体力不够，大房子不是这儿要修，就是那儿要补，北美人工高，舍不得请人来做，自己做又渐渐地力不从心；二来财力也够不到了，这些年房价一直往上涨，表面上是好事，可交给政府的地产税也水涨船高年年涨。于是便住进了“小公寓”。原本以为生活从此定好了咏叹调，就此安安稳稳的过下去了。

谁料上个礼拜天老盛给我来电话，话里话外感叹当初悔不该不听我劝，自以为作了个聪明的选择，现在才明白，为什么我会坚持租公寓，而不是买公寓住。他自称如今是湿手沾了干面粉，想甩都难。

我不用听下文，便知道是怎么回事儿了。老盛当初买公寓时，曾经征求过我的意见，那时我建议他租公寓，并分析给他听：“相当简单，如果你买的公寓租售比是120倍，买比租划算，假如租售比超过了120倍，租就比买划算了。”他反驳我说：“你开玩笑了，现在多伦多的公寓，租售比早都超过了120倍，一般都在200倍以上，哪里去找低于这个比例的。”

一听老盛这样说，我知道他已经打定主意要买了，心想再劝说也没用了，便提醒他道：“既然这样，你真想买就尽量找新公寓，地段也不能忽视，最好挑黄金地段，住腻了想出手也比较方便。”

但人啊往往是这样的，当自己想好了要怎么做，征求别人的意见，不过是得到别人的背书，从而更坚定自己的想法而已，至少老盛是这样的。我的话他并没有往心里去。他既没有买新公寓，也没有挑多伦多的黄金地段，最后选在他住惯的社区士嘉堡——华人的集聚地，买了一套两房一厅的豪华公寓，楼里有游泳池、健身房、桌球房、Party Room和屋顶阳台……他最得意的是房价居然很“便宜”，连20万加元都不到，唯一的一点瑕疵，就是管理费相对高了一点，一个月需900加元。相比其他诸多的优点，这点“瑕疵”似乎也不算什么。

但老盛万万没有想到，恰恰是这一点瑕疵，却令他越来越坐立不安。因为这栋豪华公寓建于70年代后期，是多伦多的第一代豪华公寓楼。加拿大地广人稀，人们历来习惯于前庭后院的独立洋房（house），住公寓的概念还是香港移民带来的，特别是炒楼花，掀起了公寓楼价上涨的第一波浪潮。八十年代初，大量台湾人也开始移民加拿大，以至于八十年中至九十年代初，又掀起了炒公寓的第二波热潮，房价曾经翻番，在90年代初的高位开始下跌，使好些公寓的价格一度跌去40%。转眼到了90年代后期，又轮到中国大陆人移民加拿大，令第三波炒房热潮“真正”开始了，房价、特别是公寓楼价没几年就炒到了高处不胜寒的地步，租售比高达200倍，楼价泡沫显而易见。

就拿我来说。从1998年到2001年，我在多伦多的市中心租住一套高级公寓，那时租金是1400加元，而当时那套公寓的市价约20万加币，从租售比来看，多伦多的房价尚属合理，还没有泡沫。不过因那时计划回纽约，所以租比买要合适。

七年后的2008年底，我从纽约回到多伦多，发现多伦多人的平均收入不过增加20%而已。而平均房价却涨了几乎一倍！我在市中心又租下一套高级公寓，月租1800加元，涨幅也不过20%，和收入的增长正好同比。由于这是一套刚刚落成的新公寓，管理费比较低，所以合理的租售比应该在140倍。但目前其市值是42万加币左右，除以1800，租售比高达233倍！大大超过合理价位40%以上！尽管这次回多伦多打算定居，我依然选择租房而住。请注意，加拿大房租的涨幅由政府控制，不能随意上调，同时又受到房客年收入的制衡，因此多伦多的房租从2007年到今天，几乎没有上涨。

而买公寓而居的老盛就不同了，当初900加元一个月的公寓管理费，现在已涨至每月1200加元，即便租出去，每月租金也最多1200加元，收到的房租还不够维持房子的支出，每个月还要交200多的地税，且年年看涨。为什么？因为三十多年楼龄的大厦已开始老旧，今天电梯坏，需要召开业主代表大会，决定是否花钱修理，明天泳池出现问题，又要召开业主代表开会，讨论请哪家公司来维修，后天中央空调又不行了……凡此种种都是花钱的大事。可羊毛出在羊身上，如果要修理，管理费就得看涨；如果选择不修理，那么豪华设施也就形同虚设。而且令业主无法忍受的是，修理费用总是高于预算（有些管理公司涉及利益冲突），因此业主渐渐对管理公司失去信任，双方的矛盾也因此加剧，如此恶性循环。老盛居住的大厦就出现了这种状况，怎么办呢？

有办法，就是把旧大楼推倒重来，再建一栋新大楼。可是这又牵扯到了产权问题，一栋大楼有250家住户，每一户只占1/250之份额，如果把地卖掉每一户按面积分，老盛就只能得到3、4万加元，等于亏了17万（买入价20-3=17万），业主们当然心有不甘。显然，推倒重来的方法行不通，亏大了。

于是聪明的业主开始寻找下一个买家，老盛就是其中之一。但很可惜，近来多伦多楼市出现的问题，也相继在主流媒体上报道了，业主和管理公司之间激化的矛盾，也并非个案，买主在购房之前都会查询清楚大楼的状况，毕竟买房对百姓来说是大开销。再说了，近来加拿大政府也没有钱了，脑筋也动到了房主身上。多伦多市长近日宣布，将增加地产税来填补财政赤字。

面对年年增加的管理费（不受政府管制），由政府说了算的地税，以及对房客不能随意增加的租金（受政府管制），公寓业主（至少老旧公寓的业主）便犹如待宰的羔羊，有苦说不出。

老盛最后在电话里说，“还是你分析的对。我一直以为买房总比租房好，总以为房租是白扔的，真没考虑过这么多，什么这个比那个比的（指房价收入比，房价租金比），现在仔细算算，任何商品都有合理价位，房子这个最大的商品也一样。不过，虽然我在加拿大湿手沾了干面粉，但好在退一步说，损失也就人民币百八十万。幸好没有回上海买公寓，我在这儿碰到的问题，在那儿也同样会遇到，以后回国我肯定选择租房而住！”

投资回报简单计算方法

两大法则可估算翻番年限

72法则：

72÷(投资收益率×100)=资金翻一倍所需年限

115法则：

115÷(投资收益率×100)=资金增长两倍所需年限