2016年1月11日星期一

别被房子升值迷惑了,特别是公寓

2011-10-11 文/陈思进

不久前,我多伦多的朋友老盛退休了。他在退休前办妥了一件大事,那就是把自住的大房子换到了公寓楼,因为孩子都离巢而去,大的结婚,小的在美国读大学,再住大房子吧,一来体力不够,大房子不是这儿要修,就是那儿要补,北美人工高,舍不得请人来做,自己做又渐渐地力不从心;二来财力也够不到了,这些年房价一直往上涨,表面上是好事,可交给政府的地产税也水涨船高年年涨。于是便住进了“小公寓”。原本以为生活从此定好了咏叹调,就此安安稳稳的过下去了。

谁料上个礼拜天老盛给我来电话,话里话外感叹当初悔不该不听我劝,自以为作了个聪明的选择,现在才明白,为什么我会坚持租公寓,而不是买公寓住。他自称如今是湿手沾了干面粉,想甩都难。

我不用听下文,便知道是怎么回事儿了。老盛当初买公寓时,曾经征求过我的意见,那时我建议他租公寓,并分析给他听:“相当简单,如果你买的公寓租售比是120倍,买比租划算,假如租售比超过了120倍,租就比买划算了。”他反驳我说:“你开玩笑了,现在多伦多的公寓,租售比早都超过了120倍,一般都在200倍以上,哪里去找低于这个比例的。”

一听老盛这样说,我知道他已经打定主意要买了,心想再劝说也没用了,便提醒他道:“既然这样,你真想买就尽量找新公寓,地段也不能忽视,最好挑黄金地段,住腻了想出手也比较方便。”

但人啊往往是这样的,当自己想好了要怎么做,征求别人的意见,不过是得到别人的背书,从而更坚定自己的想法而已,至少老盛是这样的。我的话他并没有往心里去。他既没有买新公寓,也没有挑多伦多的黄金地段,最后选在他住惯的社区士嘉堡——华人的集聚地,买了一套两房一厅的豪华公寓,楼里有游泳池、健身房、桌球房、Party Room和屋顶阳台……他最得意的是房价居然很“便宜”,连20万加元都不到,唯一的一点瑕疵,就是管理费相对高了一点,一个月需900加元。相比其他诸多的优点,这点“瑕疵”似乎也不算什么。

但老盛万万没有想到,恰恰是这一点瑕疵,却令他越来越坐立不安。因为这栋豪华公寓建于70年代后期,是多伦多的第一代豪华公寓楼。加拿大地广人稀,人们历来习惯于前庭后院的独立洋房(house),住公寓的概念还是香港移民带来的,特别是炒楼花,掀起了公寓楼价上涨的第一波浪潮。八十年代初,大量台湾人也开始移民加拿大,以至于八十年中至九十年代初,又掀起了炒公寓的第二波热潮,房价曾经翻番,在90年代初的高位开始下跌,使好些公寓的价格一度跌去40%。转眼到了90年代后期,又轮到中国大陆人移民加拿大,令第三波炒房热潮“真正”开始了,房价、特别是公寓楼价没几年就炒到了高处不胜寒的地步,租售比高达200倍,楼价泡沫显而易见。

就拿我来说。从1998年到2001年,我在多伦多的市中心租住一套高级公寓,那时租金是1400加元,而当时那套公寓的市价约20万加币,从租售比来看,多伦多的房价尚属合理,还没有泡沫。不过因那时计划回纽约,所以租比买要合适。

七年后的2008年底,我从纽约回到多伦多,发现多伦多人的平均收入不过增加20%而已。而平均房价却涨了几乎一倍!我在市中心又租下一套高级公寓,月租1800加元,涨幅也不过20%,和收入的增长正好同比。由于这是一套刚刚落成的新公寓,管理费比较低,所以合理的租售比应该在140倍。但目前其市值是42万加币左右,除以1800,租售比高达233倍!大大超过合理价位40%以上!尽管这次回多伦多打算定居,我依然选择租房而住。请注意,加拿大房租的涨幅由政府控制,不能随意上调,同时又受到房客年收入的制衡,因此多伦多的房租从2007年到今天,几乎没有上涨。

而买公寓而居的老盛就不同了,当初900加元一个月的公寓管理费,现在已涨至每月1200加元,即便租出去,每月租金也最多1200加元,收到的房租还不够维持房子的支出,每个月还要交200多的地税,且年年看涨。为什么?因为三十多年楼龄的大厦已开始老旧,今天电梯坏,需要召开业主代表大会,决定是否花钱修理,明天泳池出现问题,又要召开业主代表开会,讨论请哪家公司来维修,后天中央空调又不行了……凡此种种都是花钱的大事。可羊毛出在羊身上,如果要修理,管理费就得看涨;如果选择不修理,那么豪华设施也就形同虚设。而且令业主无法忍受的是,修理费用总是高于预算(有些管理公司涉及利益冲突),因此业主渐渐对管理公司失去信任,双方的矛盾也因此加剧,如此恶性循环。老盛居住的大厦就出现了这种状况,怎么办呢?

有办法,就是把旧大楼推倒重来,再建一栋新大楼。可是这又牵扯到了产权问题,一栋大楼有250家住户,每一户只占1/250之份额,如果把地卖掉每一户按面积分,老盛就只能得到3、4万加元,等于亏了17万(买入价20-3=17万),业主们当然心有不甘。显然,推倒重来的方法行不通,亏大了。

于是聪明的业主开始寻找下一个买家,老盛就是其中之一。但很可惜,近来多伦多楼市出现的问题,也相继在主流媒体上报道了,业主和管理公司之间激化的矛盾,也并非个案,买主在购房之前都会查询清楚大楼的状况,毕竟买房对百姓来说是大开销。再说了,近来加拿大政府也没有钱了,脑筋也动到了房主身上。多伦多市长近日宣布,将增加地产税来填补财政赤字。

面对年年增加的管理费(不受政府管制),由政府说了算的地税,以及对房客不能随意增加的租金(受政府管制),公寓业主(至少老旧公寓的业主)便犹如待宰的羔羊,有苦说不出。

老盛最后在电话里说,“还是你分析的对。我一直以为买房总比租房好,总以为房租是白扔的,真没考虑过这么多,什么这个比那个比的(指房价收入比,房价租金比),现在仔细算算,任何商品都有合理价位,房子这个最大的商品也一样。不过,虽然我在加拿大湿手沾了干面粉,但好在退一步说,损失也就人民币百八十万。幸好没有回上海买公寓,我在这儿碰到的问题,在那儿也同样会遇到,以后回国我肯定选择租房而住!”

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